高潮迭起，说的就是近期成都土拍商场：
3月24日，天府新区万安大街两宗地出让，30余家房企参拍，均到达最高限价；（点此回忆）
3月19日，大发拿下新都63.57亩地块，成交楼面价11800元/㎡，溢价率125%；（点此回忆）
2月28日，龙泉驿两宗地招引34家房企参加，其间一宗成交楼面价破万，溢价率近100%；（点此回忆）
2月25日，双流协和大街地块成交，13700元/㎡的楼面价成为近郊第二高地价。（点此回忆）
“好戏”还在持续演出。今天，各大房企跃跃欲试、势在必得的天府新区又一道“硬菜”——华阳大街47.72亩住兼商地块总算“上桌”。先来看看锐理君划的几个要点：
宗地坐落公认的高端低密住区麓湖版块，与麓湖生态城仅一路之隔，与地铁1号线红石公园站约400米，方位是“真香”；
开端楼面价7503元/㎡，起拍总价4.77亿，归于很诱人的一般“进场价”；
天府新区楼面价TOP2地块（13956元/㎡、13881元/㎡），就在本宗地以南缺乏两公里处；
单价2万+是宗地周边新房住所项目干流成交价格。
竞拍成果
杰出成功“闻名”
“
拍卖方法：限价竞买+续竞配建并无偿移送统筹住所面积份额
”
现场状况：包含蓝光、中梁、德商、大发、龙光等在内的31家品牌房企均参加参加竞拍。
竞拍开端，188号首要叫价，75号、5号、99号敏捷跟进，随后88号、167号、6号、108号、197号等多家房企也连续下场，通过数十轮比赛后到达最高限价，进入竞配建并无偿移送统筹住所面积份额环节。
终究70号杰出“闻名”，成交楼面价11254.5元/㎡，溢价率50%，无偿移送统筹住所面积份额为15%。
宗地扫描
5个“知识点”要get√
现在宗地没有施行打围，无未撤除的构（建）筑物，但有电力线路、通讯基站、抛弃电杆、杂树杂草、弃土、坑塘水渠等，周边规划路途没有彻底构成。
根本目标
宗地方位：天府新区华阳大街香山村八、九组（麓湖片区，天府大路东侧，沈阳路南侧）
净用地面积：68.33亩，其间出让面积为47.72 亩（住所用地）
土地用处分类：住所兼容商业
商业占比上限：10%
核算容积率：1.9992
可开发体量：6.36 (万㎡)
起拍单价：1000 (万元/亩)
开端楼面地价：7503(元/㎡)
修建密度：住所用地不大于45%；服务设施用地不大于50%；服务设施用地（幼儿园）不大于35%。
修建高度：地块1不大于60米，临汉洲路修建高度不大于40米，其间住所修建高度不小于18米，修建高度应构成不少于两级梯度，修建高差比不宜低于25%；地块2不大于40米，地块3不大于24米。
1
7字头起拍价+非工业用地 够得着的时机
核算显现，到现在，成都住所用地最高开端楼面价更新至15600元/㎡，近郊最高开端楼面价为9220元/㎡，而天府新区共有13宗住所地块开端楼面价逾越8千，最高为10007元/㎡。比照来看，本宗地开端楼面价7503元/㎡，起拍总价4.77亿，是大多数房企够得着的门槛线。
更重要的是，本宗地没有“工业”这一限制。依据锐理数据RAP体系核算，2018年至今天府新区共拍出31宗地，其间近对折地块都装备了清晰的工业准入条件。也就是说，要入局天府新区，不只要看钱袋子，还检测房企归纳实力。
02
31亩配建 附加本钱也有点打脑壳
不过，竞得者要支付的“隐构本钱”是一笔不小的账。
出让文件显现，宗地净用地面积约68.33亩，其间出让地块约47.72亩（计价部分），也就是说，加上需求代建的路途，宗地须配建部分用地面积达31亩，包含：服务设施用地（地块2）约12.15亩，幼儿园（地块3）约8.46亩，规划路途约9.42亩，规划绿洲约0.96亩。
（服务设施用地配建内容，地上总建面不小于16200㎡）
若须配建统筹住所，应将单套修建面积控制在90-120㎡规模内，以清水房交给，并按规划配比相应份额、相对会集的地下停车位（不含人防车位）。
客观来说，以上配建都是惯例操作，稍显不同的是，这一次对配建部分工程建造价格做出清晰规定，且规范规范较高，如幼儿园归纳单价不得低于6000元/㎡（修建面积）。因为宗地本身体量不大，平摊核算，对本钱的拉伸作用将更显着。
当然，即便如此，这块地仍旧适当令人“上头”，除了地块本身形状规整，易于打造外，最大的“诱惑力”在于两个字：地段。
3
麓湖+天府总部商务区 地段很“上头”
宗地坐落成都老牌高端版块麓山（麓湖）片区，与神盘麓湖生态城（公园区组团）仅一路之隔，地理方位可谓“优胜”。
（宗地方位示意图）
这首要体现在交通通勤才能。宗地与西侧的天府大路、东侧的梓州大路的直线间隔均缺乏500米，北侧接近沈阳路，南侧为已建成路途，以东附近东山大路一段，与地铁1号线红石公园站约400米。此外，宗地以南两公里还有正在修建中的昌公堰站TOD项目。
（宗地区位图）
一起，该片区是现在天府新区开发较为老练区域，已集结了包含麓湖生态城、麓山世界社区、湛蓝卡地亚、万科公园传奇等“明星项目”，从”老资历“楼盘到”新实力“项目，区域商场高端调性已成定局。
在生态环境方面，宗地以南就是红石公园，两公里规模内还有万安体育公园、天府森林公园；区域内大型商业配套现在则首要来历于麓湖生态城的麓镇、麓坊中心等；现阶段宗地周边校园资源较少，不过，宗地本身将配建一所幼儿园。
有必要留意一下的是，从更大规模看，宗地与规划在建的天府总部商务区直线间隔缺乏3公里，相隔不过2个地铁站。
（总部基地作用图）
天府总部商务区是成都未来的城市新中心，这儿不只有占地面积适当于36个人民公园的天府公园、成都最高的地标修建……更有集商业商务、文明体会、旅行消费、体育休闲、城市值机、交通换乘等功能为一体的城市归纳体——总部基地。未来总部基地将招引集合全球和全国领军型成长型企业、跨国公司建立区域型总部、功能型总部和事务型总部。
这既是该宗地物业价值的重要加成项，也是项目客群来历的重要支撑。在锐理君看来，与3月24日成交的两宗万安片区地块比较，今天出让宗地方位更胜一筹。
04
附近地价TOP2 区域供地量缩价涨
锐理数据RAP体系显现，近三年宗地周边两公里规模内共成交过6宗涉宅地块，其间4宗楼面价破万。
最近一次供地是在上一年7月24日，彼时中海、德商别离以55%、54%的溢价率分食两宗连襟地，其13956元/㎡、13881元/㎡的成交楼面价是现在天府新区地价TOP2；而这两宗地与今天出让地块直线间隔缺乏2公里。
这之中，地价最低的是万科公园传奇地块，成交楼面价为7551元/㎡，但需求配建并无偿移送10%份额的统筹住所。
此外，德商拿下的93亩地块将被打造为成都第四座天玺系产品——德商朗诗麓湖熙华天玺，区域内再添一豪宅项目。
（宗地周边两公里左右规模内，近三年涉宅地块成交状况）
2019年天府新区共成交10宗涉宅地块，算计面积约862.6亩，均匀成交楼面价为9848元/㎡，呈现量缩价涨的特征。
核算显现，2019年至今（到3月25日），天府新区共出让住所地块15宗，会集散布在麓山（麓湖）版块、兴隆湖版块与天府总部商务区三大片区，除4宗含TOD、工业等要求的特殊用地外，楼面价均逾越9千，其间8宗破万。
（核算时刻到2020年3月25日）
5
2万+成常态 “街坊”都很“豪”
落到住所端，依据锐理数据RAP体系核算，在宗地两公里规模内，近一年中有6个住所项目成交，单价2万+渐成干流。
上一年12月麓湖生态城推出472套新批次产品，高层24382元/㎡，超高层成交均价25309元/㎡。
同样在上一年底开盘的万科公园传奇推出建面132-166㎡产品，高层成交价格为19681元/㎡，超高层成交价格为20672元/㎡；同一时刻推新的还有中海麓湖第宅，其叠拼价格为30282元/㎡，高层价格为24397元/㎡。
本年1月保利天空之城推新，惠后均价22326 元/㎡，相较前期房源价格有所上升，去化作用并不抱负；本年3月，恒大天府半岛两次拿证共推出1582套房源，预售价格为10906-13660元/㎡（精装），凭仗肯定的价格优势，两次招引到的报名人数均以万为计量单位。
（宗地两公里规模内近一年首要在售项目成交量价 存案口径 核算时刻到3月24日）
近两年天府新区商品住所一向处于供销双高的状况，价格则不断攀爬。2019年天府新区住所存案均价为15126元/㎡，本年前三个月这个数字更新为16591元/㎡。
值得一提的是，上一年12月成都限购方针调整，具有高新西区+主城五区购房资历的居民家庭可到成都天府新区购房，这在某种程度上预示着天府新区有了更多的客群和“房票”支撑，也为开发房企布局天府新区供给了更强的决心保证和预期。
文|小白龙
出品|锐理数据总部新媒体中心
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