本报记者 翁榕涛 赵毅 广州报道
近日，深圳市康达尔（集团）股份有限公司（000048.SZ，下称“康达尔”），正陷入一场楼盘的“规划风波”当中。
有多位深圳市宝安区山海上园二期1栋的业主告诉《中国经营报》记者，在此前购房时，销售人员曾承诺小区楼下为步行街广场。
而在交楼后，业主们才发现楼下变为行车道，由于没有实施封闭式管理，有电动车、外来人员随意出入，居民的人身安全存在隐患。
有必要注意一下的是，作为国内首家农牧上市企业的康达尔，近年来营收却严重依赖地产业务， 2018年公司的房地产业务营收实现17.90亿元，在总营收中占52.08%，反超饲料业务成为营收第一的业务，目前主要在售楼盘即为山海上园。
实际规划与宣传不符
对于康达尔的地产业务而言，目前仅围绕已有的存量土地进行开发，在去年计划改名“京基智农”后，已承诺不再新增房地产项目。
康达尔地产处于开发状态的存量项目主要为山海上园项目，该项目分为四期开发，其中项目一期早在2016年已售罄，项目二期分为1 7栋，二期1栋、3栋、5栋均已销售完毕，目前在售的有二期2、6、7栋，后续还有项目三、四期将陆续投入开发建设。
深圳房地产信息平台显示，山海上园二期分3次获得预售证号，其中1、3、5栋合计批准销售面积11.15万平方米，其中住宅产品1138套、商业产品47套；2、6、7栋于去年12月6日取得预售证，批准销售面积8.13万平方米，其中住宅产品649套，商业产品51套。
据二期1栋业主冯女士（化名）和记者说，“2018年底交房以来，我们一直就楼下步行街规划的问题和开发商、有关政府部门沟通，但直到现在，事情还未完全解决。”
多位业主指出，当初在购房时，楼盘售楼处的销售人员曾指着模型效果图告诉他们，二期1栋和3 栋、5 栋中间隔着一条步行街，步行街是对外开放的，为了方便业主们出行，会在1栋的3楼平台建架空层花园和3、5栋连在一起。
然而等到交房的时候，业主们才发现整个二期项目只有1栋没有架空层花园，而3、5、6、7栋的架空层花园均连在一起，1栋业主去花园要经过楼下的步行街，又因为步行街在规划中被改为行车道，有不少外来电动车、机动车随意出行，1栋有300多户业主开始维权行动。
“在报批政府的规划设计的具体方案中，1栋并没有架空层花园。”康达尔方面回复称，根据报批政府的“三层平面图”，项目二期1栋A、B、C座3楼屋面为“商业屋面（不上人）”，建筑结构亦不是架空层，此部分空间不属公共空间，未计入各户公摊面积。
广东博敦律师事务所王美舟律师向记者分析，“所谓欺诈是指一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误的意思表示。开发商明知规划设计无架空层花园，事后也没有向有关部门申报建设该花园，之前却通过售楼模型和售楼中介陈述有架空层花园，显然属于虚假宣传。”
1栋业主陈先生（化名）也指出，“我们现在的诉求是封闭管理，人车分流，封闭步行街广场上的两个车库出入口。”
陈先生和记者说，康达尔在我们维权初期时已经承诺整改，后面却没有整改到位，“现在说楼下步行街广场不让通车了，真实的情况是还有一个车库入口未完全封闭，加上有电动车随意进出，入住以来小孩甚至大人在广场被电动车撞倒的事件，已经发生好几次了。”
康达尔方面承认，公司方当初和业主们沟通确实达成一致共识：二期1栋C座前方车库出口，须在合法合规并且能够很好的满足行车需求的前提下不做日常行车使用。
针对陈先生等业主封闭车库入口的诉求，康达尔相关负责人在接受媒体采访时表示，“公司希望尽量满足业主们的要求，但关闭车库入口这个诉求涉及政府的规划审批，根据专业交通工程机构关于地下车库优化方案及咨询有关部门意见，暂时不具备相应的条件。”
针对楼下步行街变为行车道，有人身安全风险隐患这一问题。康达尔相关负责人在接受记者正常采访时表示，“在考虑二期1栋业主们的安全诉求后，项目已对道路做了多项优化工作。比如增设休闲座椅、路面提质改造等；在该路路口设置小门禁、伸缩门，并沟通物业公司安排保安人员值守等等。”
而业主们提出来的全封闭小区的需求，康达尔相关负责人则认为，全封闭管理属于项目规划之外新增诉求，对此项目及业主代表、物业公司曾多次走访咨询政府相关主管部门，均未获得认可。
冯女士认为，“开发商不愿意完全封闭管理主要还是因为步行街上有几个商铺要进行租售，一旦封闭管理了这些商铺也就没人要了。”
针对小区是否能封闭管理的问题，王美舟律师进一步指出，《物权法》第七十六条规定，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，可以决定小区是否采取封闭管理事项。
记者针对业主诉求和相关规划问题致函采访深圳市规划和自然资源局，截至发稿未获回复。
地产业务贡献高毛利
在深圳项目规划风波背后，尽管康达尔已经决定放弃新增地产业务，但梳理近几年康达尔的年报可以发现，房地产开发业务是康达尔重要的业绩来源之一。
2011年11月，康达尔与深圳规土委和国资委签署相关协议，深圳将征收该公司在坪山的两宗地。作为土地整合解决方案的组成部分，康达尔获得约8亿元补偿款的同时，还得到了对西乡、沙井两个地块共23.73万平方米工业用地转商住用地的批准及协议签订。
随着城市的发展，这两块土地价值倍增，为康达尔贡献了大量利润。据记者查询年报获悉，西乡地块在开发后即成为现在的山海上园项目，沙井工业园城市更新项目还处于未动工状态。
据深圳市房地产信息系统显示，山海上园项目二期的备案均价超过6万元/平方米，而近期开始销售的新盘更是达到6.5万元/平方米，估算已经售罄的1、3、5栋共1185套住宅，预计给康达尔带来66.9亿元销售额；如果按照项目二期批准销售面积19.28万平方米粗略推算，项目二期整体货值则接近120亿元左右。康达尔曾公开表示，预计在未来的8 10年内，房地产业务可以带来稳定可观的房地产开发收益和持有商用物业的租赁收益。记者从年报获悉，目前来看，康达尔尚有山海上园项目三期、四期以及沙井城市更新项目尚未完成施工。2016年4月份，康达尔披露了一份《深圳市土地使用权出让合同》，根据合同内容披露，三期、四期地块成本分别约为1.08、1.55亿元，合同限定的计容建筑面积分别为不超过8.8万平方米、16.64万平方米。
若按照项目三、四期土地最大计容建筑面积25.44万平方米及当前销售均价6.5万元/平方米计算，山海上园项目三、四期的整体货值最高将达到165亿元。
此前，康达尔和中建一局曾签署了一份建设工程项目施工合同，合同披露康达尔沙井工业园城市更新项目最重要的包含2宗地块，占地面积约24.3万平方米，建筑面积147万平方米，合同工期长达6年时间。
据记者查询获悉，康达尔沙井工业园城市更新项目预计总销售面积不少于37.5万平方米。深圳市宝安区沙井街道周边的新房销售价格约为4万元/平方米，按此计算，康达尔沙井工业园城市更新项目整体可售货值预计能达到150亿元。康达尔不仅坐拥超过300亿元的待售货值，近三年地产业务毛利率均超过60%，远超行业平均水平。根据财报，碧桂园2018年毛利率为27%；恒大2018年毛利率为36.2%；万科房地产业务2018年毛利率则为29.7%。
根据康达尔最新披露的2018年年报及2019年中报，期内公司实现营业收入分别为34.37亿元、11.72亿元，其中房地产开发业务收入17.90亿元、4.17亿元，所占营收比重为52.08%、35.58%。
以2019年上半年为例，房地产开发业务毛利率为67.88%，贡献毛利润超过2.83亿元。三季报显示，截至2019年三季度末，康达尔账上的货币资金为20.02亿元，流动负债为47.66亿元，期内资产总计64.54亿元，负债总计49.30亿元，资产负债率为76.39%。有必要注意一下的是，康达尔低成本的土地资源并不可持续，自获得西乡、沙井两宗地块后，康达尔也未在公开土地市场上拍地。
