编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？
成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。
城市综述·昆明：2019年，在全国楼市遇冷的市场环境下，昆明楼市表现稳中有升，新房销售量价齐涨，创近5年新高；二手房成交均价实现微涨。2020年仍将是昆明房地产开发的热门年度，在无重大利好诱因或重大利空打压的情况下，预计昆明房价仍将维持平稳上升的市场趋势。
2020置业昆明指数：★★★★
2020年预计新房市场继续稳中有升，同时慢慢的变多品牌房企进入昆明，供货量较充足，有利于购房者挑选好房。
2019年12月21日，昆明恒大养生谷开盘挤爆现场
俊发彩云城2019年周末到访也很热闹
2019年10月26日，位于呈贡新区的锦艺昆明之光开盘，购房者在场外排长队等候进场
成交：2019新房成交创近5年新高 二手住宅挂牌量下滑21%
据昆明克而瑞多个方面数据显示，2019年全年昆明新建商品房供应1922万方，成交量1570万方，较2018年全年增长20.68%，受成交结构影响，车位大量备案，成交均价保持平稳，为11750元/ ㎡。其中，2019年全年新建商品住宅供应1105万方，较18年全年增长12.76%，成交量1066万方，较18年全年增长18.97%，成交均价14021元/㎡， 较18年增长7.58%。
从月度走势来看，受春节假期影响，2月份新建商品住宅成交量为全年最低，仅39.26万方，3、4月份有所回暖；自6月开始，随着商品住宅供应量上涨，成交也迎来大幅增长，下半年整体市场热度较高，6、8、12月均成交量突破百万方，最高达108万方；成交量有结构性波动，总体保持高位运行。
融创文旅城正式开业前的开盘现场
2019年12月17日11时58分14秒，昆明融创文旅城备案数据超100亿元，昆明首个年度单盘超百亿项目诞生
从单项目来看，昆明融创文旅城以3238套的成交数据荣膺昆明成交TOP10榜首，俊发观云海以2918套紧随其后排行第二，俊发澜湾俊园以2673套排名第三。TOP10榜单中，官渡区为成交主力区域，占据4席，呈贡区、盘龙区各有2个项目上榜。在热盘的板块分布上，东南板块、巫家坝板块、呈贡新城板块、呈贡经开板块为成交第一梯队 ；受地段影响全市高价区域主要集盘龙市中心板块、官渡区市中心及次中心板块、滇池板块，达17000元/㎡以上。
2019年度昆明项目销售榜前10位
（来源：昆明克而瑞）
与新房市场火热不同，2019年昆明二手房市场则要冷清得多，虽然目前为止没有公布全年成交量，不过从挂牌量来看可略窥一二。据昆明诸葛找房多个方面数据显示，2019年昆明二手住宅挂牌量167万套， 较2018年下滑约21%。尽管挂牌量整体下滑，成交均价却有略微上浮，较2018年上浮3.59%，达到“稳房价”的预期。
诸葛找房多个方面数据显示，2019年昆明二手住宅挂牌量呈先扬后抑的趋势，与新房供应形成明显反差。从2月份开始，挂牌量持续走高，6月达到17万套为全年峰值，下半年开始下滑趋势明显，11月份更是跌至谷底，挂牌量仅8万套出头。不过，成交均价在11月份开始走高，均价首次突破1.4万元，12月份为全年最高达到14105元/㎡。
诸葛找房市场研究员姜国君认为，2019年昆明二手房市场遇冷，根本原因为：一是2019年新房市场推新力度大，产品多，购房者选择面广，相对而言二手房市场可选择房源少；二是开发商资金来源收紧，更多依赖市场回款改良资金面，相关促销成为常态，某些特定的程度上使二手房市场受到挤压；三是卖新房的佣金比卖二手房高，在佣金收入的驱使下，经纪人更乐于卖新房。
政策环境宽松，稳字当头
在“房住不炒”的基调下，2019年昆明楼市调控政策并未出现大的变化，延续2018年政策，除了执行全国限贷（首套房首付最低20%，二套房最低45%，三套及以上全款）、限购（2018年7月1日起，非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购1套）、限涨（备案价6个月才能调整一次，一年内价格上浮不得超过6%）以及限售（昆明二环内、呈贡新区及广福路以南区域限售3年）外，其他诸如公积金政策调整、明确租售同权、交房即交证等内容，旨在进一步规范市场。
2019年昆明放宽落户政策带来的影响：
人才落户方面，全日制国民教育系列普通高等学校、中等专业学校、技工院校毕业人员，留学归国人员，以及具有初级以上与业技术职称或初级技工以上资格的人员，可以在实际居住的城镇地区先落户后择业，将常住户口登记在居住地的社区集体户。租房落户则分为是否征得房主同意两种情况，在昆明市主城四区（五华、盘龙、官渡、西山）内的城镇地区，房屋租赁人在昆明市连续缴纳基本养老保险满3年的，征得房东同意后可在房屋租赁人处落户；未征得房东同意的，可以在实际居住地公安派出所申请落户，将户口登记在实际居住地社区集体(家庭)户。
通过落户引导，城市租房户籍人口会随之增多，这部分人口的购房需求迟早也会释放，长远来看对住房交易市场或将起到促进作用。不过，细则中并未明确入学政策，租房落户并不等于拥有学位可以入学，因此该政策暂时并未对二手小区租、售市场产生明显影响。
卖地17465亩吸金884亿元创历史新高
据乐居不完全统计，2019年昆明（含主城五区和三个国家级开发区）共供应360宗土地，成交327宗，成交面积累计1164.34万方（约17465.09亩），成交金额达883.63亿元，创历史新高。相比2018年成交12054.7亩、568.42亿元，成交面积同比增长44.88%，成交金额同比增加55.45%。其中，有47宗约2639.08亩土地溢价成交，占全年成交面积15.11%，远超2018年的20宗，最高溢价率144%。
2019年，昆明土地月度成交面积整体呈现“两端低、中间高”的态势，卖地收入走高，更有单月卖超300亿元。受地势及城市发展趋势“南延北拓、西进东出”影响，各个片区之间量价差距逐渐拉大，其中官渡区卖地最多，共成交113宗，成交总面积约7746.85亩，占全年成交面积的44.36%，总成交金额379.54亿元，位于各区之最，其中俊发以91.98亿元揽入官渡区新螺蛳湾片区789.42亩土地，刷新土地总价记录。空港经济区表现也较为亮眼，共成交土地3750.63亩，占全年成交面积21.5%，迎来了东原集团、招商蛇口、海诚集团等落子，其中10月一次性落地2个千亩大盘。片区3宗宅地吸引8家房企争抢，共进行105轮竞价，最终溢价144.25%成交，成为2019年昆明溢价率最高的土地。
从土地性质来看，住宅类用地占市场主力，共成交126宗7245.69亩，占比超过4成；商业用地成交105宗3020.32亩，商住混合用地成交48宗1842.55亩。不难看出，未来昆明房地产市场仍以住宅类产品为市场主力产品。
2019年供地放量充分刺激着房企拿地的积极性。在昆明克而瑞统计的数据中，俊发、招商蛇口、康美药业、碧桂园、滇管会、上海鹏欣、保利置业、世茂、 融创、大华集团跻身拿地房企前TOP10。2019年，共有7家新进企业入驻昆明，其中锦艺置业、德商地产、雅居乐、宝能分别在招拍挂市场高溢价拿地；复地招拍挂摘得西山区前卫街道办3宗商住用地，首进昆明；上海鹏欣联合建投和昆明浦项地产产业拿地首进昆明。
随着外来房企的持续不断的增加，土地市场热度不减，竞争激烈，勾地条件苛刻，拿地成本高涨，整体土地市场逐渐回归理性，各大房企开始谨慎拿地。2020年，以下区域将着重关注：
a.随着城市“南延、北拓”边际进一步扩展，太平新区、嵩明、晋宁等主城外溢区域的土地供应比重将显著提升，连片、千亩量级土地供应增多，并吸引更多的开发商进驻，形成以主城为核心，安宁、滇池南岸、滇中新区为犄角的“一核多片”地产开发态势。
b.政府积极推进昆明“三旧”改造连片开发和城中村改造步伐，拓展城市发展空间。2020年，主城区福保村、金刀营村、小庄村、马家营村、福德片区、白龙寺村、云山村、西山区29号片区、西山区38号片区、麦溪村以及东郊凉亭片区等城改项目或将完成拆迁进入开发程序，届时，主城将腾挪大量可供开发建设的优质用地。而福保村、金刀营村等城改项目占据滇池、地铁等优势资源，预将吸引多家开发商关注。
c.巫家坝、东南板块、西山区马街板块、滇池板块、呈贡新城板块等成为土地市场热点板块，房企争相入驻，供货量也将整体上涨。
房价收入比：12.6-16.3
据昆明锐理数据统计，昆明成交核心主力面积为100-130㎡，总价区间140-180万。昆明市统计局数据，2019年上半年，昆明市城镇常住居民人均可支配收入为22049元，家庭可支配收入 22049*5=110245，因此我们计算的是单套总房款与家庭可支配收入的比，昆明的数据为12.6-16.3。
观望情绪升温 二手买卖双方价格博弈持续胶着
相较于2017年、2018年的“恐慌性”购房，2019年昆明购房者开始回归理性。对于新房购房者来说，“再等等看”成为常态：一方面，房价整体有所上浮，买房成本增加，“再等等可能房价会降一些吧”是大部分人的心态；另一方面随着入市新项目不断增多，购房选择面也较大，比价比产品，观望情绪升温。
楼市上行，二手房销量却愈发难走。“大家都知道这两年市场好，那房东对于行情是非常了解的，宁愿空置也不肯低于市场价出售；而对买方来说，嫌贵。双方会在价格上博弈很久，迟迟不能成交。”据了解，有中介机构会对挂牌很长时间没有成交的房源，与房东沟通，“先租出去再等合适买家”。此外，昆明购房人群发生了变化，改善和投资性客户明显增多，刚需购房人群比例下降。“这部分人更看重房子的功能、配套、区域前景，新房的选择面更大。”这样看来，一些老旧小区，没有了优势。
西山区租金最高 年内租金价格波动均未达到100元
诸葛找房住房租金多个方面数据显示，2019年1—12月份昆明主城租金均价为26元/㎡/月，主城五区租金均价分别为五华26元/㎡/月、西山29元/㎡/月、盘龙28元/㎡/月、官渡24元/㎡/月、呈贡19元/㎡/月。相比之下，西山区租金水平最高，主要与该区域的高档住宅比其它城区多有关。
2019年1—12月份，昆明主城一、二、三居室户型租金均价分别为1565元/套/月、2045元/套/月和2537元/套/月。分月度看，一居室最低均价1543元/套/月、最高均价1590元/套/月，二居室最低均价2010元/套/月、最高均价2092元/套/月，三居室最低均价2502元/套/月、最高均价2601元/套/月，各户型一年内的价格波动均未达到100元，市场十分稳定。
2020年走势：稳中向好 房价不会大涨大跌
对于2020年的趋势，无论是业内人士还是业外人士，基本持乐观态度，各方都认为，2020年依然将维持稳定的态势，大涨大跌不大也许会出现。
对本地市场而言，2020年仍将是昆明房地产开发的热门年度，将延续以主城为核心，安宁、滇池南岸、滇中新区为犄角的地产开发态势，城市“南延”、“北拓”的边际再次扩大。基于19年昆明宅地的成交占比较大，加之各大开发商的积极经营楼市供货量会比较充足。预计2020年昆明房价仍将保持稳中小涨的运行态势。
产品方面，预计2020年改善型产品主导市场，新项目产品多以大户型为主，板式结构、低密住宅、大平层产品更受改善客群青睐。此外，随着市场集中度进一步提升，房企进入精细化竞争阶段。
基于气候和城市发展的新趋势，大健康产业项目落地将提速，大型品牌房企将云南作为康养、文旅项目布局的重要战略地，典型项目将成遍地开花趋势。文旅项目恒大文旅城、融创雁来湖，城市住宅项目俊发俊云峰、隆盛府等项目颇受市场期待。
本次调查采编人：高旖 潘宇凌
2020年1月15日
