今日继续来一篇干货。
假如你想本年买房，并且买房保值增值的意图超越一半，我主张你买二手房。
为什么？往下看。
买房挣钱的实质是什么？
一个很简略的公式：收益=（卖出价-买入价）×持有面积×周转功率（流动性）
经过这个公式的变量，咱们就能够容易地发现，买什么样的房子收益最大。
1）卖出价-买入价，阐明增值空间很重要
出资房子不是越贵越好，也不是地段为王，而是增值空间越大越好。
买房出资，不能只看地段，也不能只选贵的。
有人十多年前在上海买了汤臣一品，那个时分汤臣一品是8假如平，而今日，是20假如平。
十年翻了2.5倍，要知道这但是最好的江景房，地段之王。
但2007年上海房价均价1万，2017年均价5万5，翻了5.5倍。
这在股市里叫什么？跑输了大盘。
所以，买房挣钱，增值空间很重要。
买房实际上便是买价格差，许多时分，你买顶豪，不必定比买老公房赚得多。
二手房2年就能卖，不必装饰就能租借，租金能抵月供。
流动性高，还能发生继续的现金流，生意周转都很便利，这一点，老破小比老破大更有优势。
（留意，老破小和老破大并非真的让你买又老又破的房子，而是买房圈内的一种俗称，房龄再老一般都不要超越20年，超越了一是欠好借款，二是寓居体会差。）
新房就不行了，预售到交房，一般都要2年，再持有2年，才到达满二规范，这样的一个进程要4到5年。要是再加上限售方针，就要更长的时刻。
更惨的是，假如新房没装饰的话，欠好租借，这期间就不能像二手房相同发生继续的现金流来掩盖房贷。自己装饰的话，又要贴上不少本钱。
并且在这么长的时刻内，要么是会糟蹋一些周期性的时机，没办法及时弥补杠杆。要么是呈现任何价格下调的危险，无法避险。
所以，若你买房的出资意图占50%以上，买二手房比买新房更合算。
而老破小，则是比老破大更适合新手的出资标的。
当然，假如你能买到比周边二手房廉价许多的新房，那当然是买新房，条件是你要能抢到。
别的还有2种房子主张不要买：
1、高层住所，危险最大！
关于房地产职业来说，有一个概念很重要，这便是容积率。所谓容积率，便是总修建面积除以地块面积。比方一块1万平方米的土地，上面建造了4万平方米的修建，那么它的容积率便是4倍。
我国人长于把简略的工作杂乱化。原本分外的简略的容积率，现在也杂乱起来。由于政府有权规则哪些面积不核算容积率，并用“不计容面积”来鼓舞一些项目和开发商。一般来说，地下空间、修建物的尖顶、阳台的部分等，不计入容积率。这样的一个问题比较专业，咱们这儿不具体评论。
横竖有一个根本规律：高层住所小区，容积率一般比较高。在北方，或许是2.5到3.5倍容积；在南边，或许是3到6倍。比方在深圳，现在住所用地容积率的起点便是3.2倍，不能低于这个数值。在深圳的城中村改造项目里，容积率到达6到8倍的，很常见。
为什么费了半响唇舌，来说容积率？由于容积率决议你的房子“有几条命”！
假如你买的是多层小区，容积率比较低。那么祝贺你，你的房子“多了一条命”。也便是说，假如将来小区老化了，十分简单旧改。
而高层住所（或许总容积率偏高的小区），就很难有撤除重建的时机，因而就“少了一条命”！
旧改的根本逻辑是：让开发商来出资、接盘，承当悉数建造费用、危险，也取得终究的赢利。赢利从哪里来？只能从“撤除重建”进程中添加的面积（容积率）来完成。
由于施行“开发商旧改”的或许性偏低，所以未来高层住所只要两条出路：
榜首，政府补助、业主缴费，对修建物进行部分的创新、保护；
第二，政府补助、业主缴费，延聘承建商对修建物撤除重建，面积、户型、每家的方位坚持不变。
事实上，即使榜首种方法难度就十分大。换一部电梯，假如让每户出几千块钱，就或许搞不成。所以，第二种方法能执行的或许性几乎是零。
2、90%的别墅都是坑，
我国人都有别墅情结，但事实上别墅90%是低效财物，或许说是坑。
原因很简略，别墅的配套往往欠好。假如你依照我一再强调的“800米内有地铁+1.5公里内有大型商业综合体+学位中等偏上”来对照，很少有别墅契合这种条件。
部分市中心“高层+多层+别墅”的小区里，偶然有几套联排或许独栋，往往也跑输大盘，为什么？除了视界差、湿润多蚊虫，仍是由于别墅是小众财物，能拿出几千万上亿来买别墅的，也不太乐意住二手房。
事实上，在日本也呈现了别墅跑不赢公寓式住所的现象。比方日本盛行的“一户建”就涨不过市中心配套好、服务好的公寓式住所。现代家庭在变小，生活节奏在变快，别墅明显跟年代“脱节”了。
在我国，别墅还有一个重要圈套：乱建立。
当你自己乱建立的时分，必定感觉很爽：房子面积增大了，功用多了，并且还完成了风格的“个性化”。但咱们一同乱建立，别墅小区很快就变成了“城中村”——几年之后，就变成了穿“百衲衣”的乞丐容貌。
所以，办理不到位、能够随意乱建立的、配套差的别墅，容易不要买。
其实在买房进程中有许多考究，而“一失足”往往成为“千古恨”。一套买错了的房子，不只或许套你半辈子，还或许让你败尽家业。
来历：网络 刘晓博说财经 ，作者刘晓博
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