【原创】开发商降价售房，408家房企破产，楼市变局和房价拐点来了吗
（非特别标注，文章皆为谭浩俊原创）
11月26日，中国信托业协会发布的三季度信托业务多个方面数据显示，截至2019年3季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较2季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%，这是自2015年4季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。
而在此前，人民法院公告网也发布消息，截至11月20日，房地产开发商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产。加上“金九银十”双双失守，没有一点能够正常的看到希望的表现，以及“双11”期间阿里、京东推出的优惠房，也没有能达到预期销售目的。一连串的负面消息，直奔楼市，大有山雨欲来之势。很多人在问，楼市拐点真的要到来了吗？
楼市拐点有没有到来，当然不能只看几个具体案例，或者几只简单数据，而要看面、看趋势、看整体、看相关各方对待楼市的态度。从面上来看，楼市已经绝对没了过去那种风头很劲的神态。国家统计局公布的2019年10月份70城房价多个方面数据显示，，70城中，新建商品住宅销售价格以及二手房价格降价城市数量再次攀升，分别达到17个、35个，为年内新高，上半年的小阳春已经过去。如果不是上半年“想当然”地认为楼市调控要放松情绪作用下，出现一波小阳春，房价下跌的城市会更多、幅度也会更大。按照当下趋势，虽然全国市场成交量依然惯性冲高，并有望刷新全年15万亿金额记录，但开始出现以价换量。包括恒大、碧桂园等在内的大型开发企业，都在谋求通过降价来扩大销售、回笼资金。如果没有明显的政策调整，楼市变局和房价拐点就将到来。
而从地方的情况去看，面对楼市的持续低迷，特别是“金九银十”，既无金、也无银，甚至连铜铁也没有，也在积极谋求增加土地供应量，以确保以量换“钱”、以量换“增长”。可是，实际效果并不好，流拍及以底价成交现象屡屡发生，特别是二、三线城市，此类现象更多。苏州、南京、武汉、天津等热点城市都位列其中。所以，土地市场也呈现出交易难、涨价难、流拍多、底价成的格局。从这个角度来看，楼市变局和房价拐点也可能已经到来。
开发商没有了退路，地方政府没有了出路。那么，作为利益博弈方的居民态度怎么样呢？很显然，此刻的居民，可能比以往任何时候都要冷静。以往，面对房价出现变动，很多居民都会选择购买，以购买应对也许会出现的房价变化，特别是房价上涨。在他们看来，降一点价，就等于赚一点钱。否则，付出珠代价更大。但是，在本轮楼市调控面前，广大居民与众不同出来的沉着和冷静，不仅让开发商和炒房客惊讶，也让地方惊讶。因为，“房住不炒”的定位，以及不再把房地产作为短期经济刺激手段的要求，已经让楼市调控政策放松的可能性降至零点。也就是说，只要不出现严重问题，楼市调控是不可能放松的，房价继续上涨的概率也是越来越小的。相反，价格下降的可能性则慢慢的变大。
尤其值得关注的是，面对也许会出现的房价上涨现象，一方面，金融监管的力度慢慢的变大，凡是违规发放涉房贷款的金融机构，都受到了严厉处罚；另一方面，管理部门也是对地方的房价变动情况密切关注，只要地方的房价出现了异常波动，就会立即对地方政府进行约谈，迫使地方必须采取严厉的房价管控措施。在这样的格局下，楼市出现变局、房价出现拐点，也就是大概率事件。
考虑到目前开发企业的负债规模过大、居民的购房负债也达到了一定水平，在一些地方，房地产业仍然是拉动经济稳步的增长的重要手段。因此，楼市变局和房价拐点的到来，只可能以物理反应的形式出现，而不会以化学反应的方式发生。那就是房价会出现拐点，但拐点的幅度较小，房价会出现温和下跌现象，而不会发生持续下跌格局，形成涨跌交替、跌多涨少的状态。而这样的格局和状态，可能要维持到经济步入复苏轨道。
