近来有购房者爆料，接到名为国门金融中心地产出售的电话，称这个坐落南三环草桥地铁上盖的公寓项目价格仅130万元起，且附赠精装修。“出售说这是北京的试点，因为在团体用地上盖的房子，所以本钱比较低，买起来适宜，还不限购。”
查询发现，国门金融中心总价较低的原因是选用“以租代售”，以北京团体建造用地租借房试点项意图名义一次性签定50年租借合同代替出售，但北京商报记者从项目地点的花乡宣扬部得悉，该项目并非是北京市发改委批复的试点项目，且50年长租的合同也严峻违反了北京市关于试点项目最长不得超越“10”年租期的要求。
50年“长租”
依照宣扬推介，在与出售承认看房时刻后，记者跟从购房者一同来到草桥地铁站，但是与一般的售楼处标志夺目不同，这个“国门金融中心”项目不光百度地图彻底查不到，出售给记者供给的开发商热线也被认定为河北鑫益棉被加工有限责任公司，回拨后一向无人接听。出售也没有依照约好的时刻在地铁口前来招待。
围着草桥地铁站一公里，记者和购房者沿途问询居民、商户，均被奉告没听说过这邻近开发了这样一个项目。几经曲折，一中介门店工作人员和记者说，“国门金融中心”大约坐落草桥地铁出口的东北方向，草桥北街与京开东路交叉口，仅有的标识便是一个公共厕所。上述中介工作人员还提示“这个项目是办不下来证的，购买要稳重”。
依照中介门店工作人员供给的路途，记者在现场看到，该区域现在正处于施工状况，周边居民只知道在筑路，鲜少有人知道有住宅在卖。一座矗立在工地内的修建物非常显眼，没有相关标识，但门口保安证明这便是国门金融中心的“售楼处”。
“项目为商住宅，小面积、低总价，精装修交给。”在售楼处内，出售人员介绍，这个案场名为国门金融中心的项目，单套面积在45-100平方米，单价约为3.2万元/平方米。“项目自身除了间隔大兴机场、地铁站较近，以及周边配套完全以外，最大的优点便是不占用北京购房目标。”出售人员还给记者算了一笔账，依照该项目酒店8500元一个月的租价格格，在租金不涨的情况下，不到12年就能回收本钱。与周边二手房均价6万元/平方米的价格比较，无论是出资仍是寓居，都很合适。
区位优势显着、价格便宜，还不占用购房目标？即便在新房商场下行的当下，北京真的会有这样的项目吗？
面对购房者的质疑，出售率直了项目诱人出售条件背面的玄机：
只要四证，没有产权证，130万元/套的开端价格其实是50年租金的趸交。“简略来说便是‘以租代售’，一次性转让50年产权，但作用跟买一套房子是相同的。”出售人员介绍。
该项目为2017年拿地，土地性质为乡村团体建造用地，为北京市试点项目之一，享用试点“长租”的方针，购房者50年“长租”归于一次性买断房子使用权。购房款可挑选全款，也能够再一次进行挑选分期，假如挑选全款最低价格2.8万元/平方米，即便挑选分期付款，价格也不到3.2万元/平方米，但要在2022年末收房前悉数付清，没办法借款购买。
该项目整体规划共有三栋楼，一栋写字楼、两栋酒店，而“以租代售”的正是酒店产品。“之所以会以如此低的价格售卖，也是出于回款的考虑，现在房企融资都比较难，这也是不得已而为之。”出售人员直言，现在在售的只要半栋酒店楼，一旦资金富余，随时或许会叫停。
真假试点
尽管摆出了各种优惠方针，但关于购房者最关怀的房本问题，出售人员却辩解称，“因土地性质归于乡村团体运营性建造用地，所以产官僚归团体所有，没办法处理房产证，可是团体也是最好的确保，这点无需忧虑”。
出售口中再三提及的北京团体建造用地试点确有此事。
2017年8月，国土资源部、住建部联合印发《使用团体建造用地建造租借住宅试点计划》，决定在13个城市试点使用团体建造用地建造租借住宅，北京市位列其间。
2018年4月，北京第一批公示的团体运营性建造用地使用权用于建造租借住宅项目，以协议方法向4家全资国有或团体企业出让，并在北京市大兴区国土资源局予以公示，开端团体运营性建造用地使用权用于建造租借住宅的试点。
当年，北京市住建委针对团体建造用地建造租借住宅融资借款要求特色，同金融管理部门活跃研讨支撑团体租借住宅的长时间借款方针，确认第一批4家银行的融资计划。
但是，依据试点方针，试点地块的长时间租借房最长租期不得超越10年，该项意图50年以租代售又是怎样的试点？
北京商报记者在北京市发改委网站找到了一份《关于丰台区花乡草桥村团体租借住宅项目核准的批复》(以下简称《批复》)。
《批复》显现，该项目规划总用地面积51286平方米，其间规划建造用地42909平方米，同步施行收拾规划路途用地5398平方米，同步施行收拾规划美化用地2979平方米。项目修建控制规模为105027平方米(不含地下面积)，建造内容为团体租借住宅及配套。项目总出资预算为67018万元，悉数由北京草桥实业总公司筹集处理。本项目为使用团体土地建造租借住宅项目，只能用于租借，不得对外出售和转租。
但是依据规划图，市发改委批复的试点地块坐落花乡草桥村，玉泉营立交桥西南侧。东至武警部队，南至马草河，西至京沪高铁、京九线，北至规划路途。总用地面积约4.31公顷(以实践钉桩为准)，在京开高速西边，但上述国门金融中心却是在京开高速的东边。终究两个项目是否均为试点项目？
对此，北京商报记者联络到了项意图开发单位北京草桥实业总公司，得到的答案是需求联络草桥村地点的花乡宣扬部，而在花乡宣扬部，记者得到了精确的答复：两个项目不是同一个，上述说到的市发改委批复试点项目现在在走手续流程，还没有开工建造；而国门金融中心是草桥实业筹办的，规划约14.4万平方米，现在还没有破土，估计下一年才会开端有地上修建。
天眼查显现，北京草桥实业总公司成立于1993年，企业类型为团体所有制，首要从事蔬菜、花卉栽培，淡水鱼饲养等农业相关活动。而该公司仅有分支组织北京草桥实业总公司丰台分部，则首要担任房地产开发，成立于2018年2月28日，法人代表为王然，一起他也是北京草桥实业总公司的董事。据悉，北京草桥实业总公司丰台分部首要运营范围为物业管理及租借商业用房。
被掉包的概念
“这种房产交易方法实践问题许多，像租借又不像租借，房子特点不置可否，欠好界说，也欠好维权。”易居研讨院智库中心研讨总监严跃进介绍说。
北京试点的团体土地租借住宅只租不售，一次性最长只能签10年的合同。该项目高达50年的租借周期，明显不符合方针标准。
“50年长租换来的仅仅一个使用者的人物，一旦面对拆迁补偿，相应的收益仍是归团体土地的所有方，而不是房子的使用者，购房者很难确保自己的合法寓居权。”合硕组织首席剖析师郭毅剖析称，这种产权性质自身就存在违规行为，所以不管是转租仍是售卖，项目自身是不具备商场流转资历的，一些合法运营的中介公司绝不允许署理这样的产品。所以从寓居视点来讲，未来假如购房者有晋级改进需求的话，那么购买该项目或许面对无法出手的困境，有被套牢的危险。
关于未来房子的流转周转，该项目出售人员却有另一套说辞。据其介绍，开发商不仅仅卖完房就完事了，还详细担任项意图运营，所以未来业主有任何租借、售卖的主意，开发商能够充任房产中介的人物。尽管没办法在商场上流转，但却能够在内部周转。在案场，出售人员屡次说到本年8月26日宣告的乡村团体土地可直接入市这一利好音讯。称在团体运营性建造用地入市方面，新修正的土地管理法破除了乡村团体建造用地进入商场的法令妨碍。
“这种售卖方法，此前根本出现在北京六环周边的一些远郊地带，但在三环邻近的中心区实属稀有。”郭毅表明，因为前期这方面监管存在一些真空地带，所以让部分开发商钻了空子。但中心区域一向处于高压监管之下，如此行径应该归于监管下的“灰色区域”。
在郭毅看来，乡村团体运营性建造用地入市还处于试点阶段，不可避免地会带来各种问题，所以在铺开方针的一起，相应的标准要求也要同步跟进，以一个“慎重”的情绪去铺开。
