11月18日，人民银行发布公告称，以利率招标方式开展1800亿元的逆回购操作，期限为7天。有必要注意一下的是，本次的中标利率为2.50%，相较于之前的2.55%，下调了5个基点。
这个消息很多人乍一看不太明白，其实通俗点讲，逆回购率就从另一方面代表着央妈给商业银行贷款的时候利息收少了。对于市场而言，这无疑是增长了市场流动资金，从而推动LPR利率（贷款市场报价利率）下降。本次中标利率下调，在2018年3月22日以后还属首次，很多人都将其视作给市场释放宽松空间的信号。
而已经跟LPR挂钩的房贷利率，势必会受到央妈这波操作的影响。
01
中标利率下调，个人房贷增多
最近央妈动作频频，超预期动作多多，给市场留下了充分想象的“宽松”空间。本次更是直接下调了中标利率，“便宜”给市场借钱了。对于当前市场来说，无疑是利好行为，楼市也跟着“沾光”了。
毕竟从10月8日其房贷利率就跟LPR联系到了一起，房贷利率的上浮、下跌都跟市场紧密相关。此前站长曾分析过这样的一个问题，短期内房贷利率的波动不会太大，毕竟咱们的楼市还受着调控政策的监管。
在10月8日以前，五年以上的商业贷款基准利率为4.9%。而各地的首套房贷利率跟楼市调控政策紧密相关，除了个别城市以外，大多数热点城市的房贷利率普遍呈现波动状态，一般会选择上浮10%或15%。
最近公布的5年期LPR为4.85%。据融360大数据研究院发布的10月房贷利率报告数据显示，10月份全国首套房贷平均利率为5.52%，，环比上涨了1个基点，跟5年期LPR相比增加了67个基点。
受到“房住不炒”的政策影响，短时间内楼市不会全面放开，也就难以吃到现下这一波利率下调带来的红利。但从长远来看，房贷利率跟楼市关联紧密，随着政策的进一步放宽，对购房刚需群体仍是利好的。
从央妈发布的2019年前三季度人民币贷款结构能够准确的看出，住户贷款所占比例增加。多个方面数据显示，9月末住户贷款余额为535666亿元，同比增速为12.5%。而2018年，住户贷款余额478843亿元。
在人民币各项贷款项目中，住户贷款的增速遥遥领先。
综合各大房企公开的2019年1-10月销售数据，我们大家可以看到，主流房企中已经有六成完成了全国销售目标的80%以上，碧桂园、万科、龙湖这些排名靠前的房企销售目标已经完成了90%以上。此外，还有三成房企的完成率在70%-80%之间。
信息显示，今年商品房销售面积、销售额都将创历史新高。
02
楼市去化降低，返利个人贷款
虽然销售数据亮眼，但诸多数据显示，楼市的情况并不如销售数据那么喜人。本月初，克而瑞发布了《2019年10月全国市场月报》，报告显示10月供求双降，29个重点城市供应、成交双双回落，市场加速转冷。
在供应量上，29个重点城市新增供应面积2035万平方米，环比下跌42%，同比下跌26%，仅有东莞、长沙供应量有小幅度提升，其余城市均有不同的缩量；成交量上，重点城市整体成交2250万平方米，环比下跌10%，同比下跌6%，降幅较上月继续扩大。
克而瑞研究院表示，临近年终，供应量或将迎来一波增长，但是考虑到政策层面经731会议定调（房子是用来住的不是用来炒的），难有大规模、实质性松动，信贷层面依旧偏紧，LPR换锚后多城房贷利率稳中有增，加之持续低迷的行情进一步加剧市场的观望情绪，成交量大幅提升的可能性不大。
从供需关系的维度出发能够正常的看到，房住不炒正在被贯彻，楼市整体态势平稳。多个方面数据显示，全国各地发布楼市调控的次数破纪录，半年调控次数超过251次，长期有效的楼市监管正在被建立。
与此同时，城镇化的速度也在加快，2018年全国常住人口城镇化率为59.58%，跟发达国家的80%还存在差距，国务院发展研究专家预计我国城镇化率有望在2035年达到70%以上。在这期间，将产生大批购房刚需群体。
11月8日，国务院下发人口普查通知，第七次全国人口普查将在2020 年正式开启，查人与查房两相结合，无产权、小产权房等也在普查范围内，对未来楼市的调控有着重要意义。
随着我们国家的城镇化速度加快，各大城市群也在加速形成，而各地在人才的争夺上也是频频出招。
今年8月，上海临港“不限购”的讯息引燃了楼市，你图的是临港的房子，临港图的是你这个人。在房贷利率上，上海长年一直独秀，在普遍上扬的基准利率上，偷偷地打了折；10月8日公布LPR之后，上海部分银行还是仍然维持了较低的利率。
上海房贷利率之所以会偏低，主要还是因为楼市调控政策。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，上海房贷利率也曾一度较高，但后来当地认为，普遍提高利率有联合起来的垄断属性，所以有关部门让商业银行给予折扣。此外，从上海房地产市场的规模来看，本身是四个一线城市中最大的，所以部分银行的上海分行的房贷业务比重较大。
参照上海可见，商业银行得到的福利直接返利到了房贷利率上。所以我们不难预见，央行这波下调中标利率向市场投放1800万的行为，也可以视作对个人买房的利好。
03
各地抢人政策，刚需有望释放
除了上海以外，全国各地的抢人大战也一直没停过，对于人才的争夺一直是各大城市群的目标，因此各种人才落户政策也在持续发布中。
围绕人才落户优化，武汉对专科人才及其配偶敞开大门。高等学校专科及以上学历或学位毕业生、年龄不满45周岁的（博士、硕士研究生不限年龄），可凭毕业证申请登记为武汉市常住户口，其配偶及未成年子女均可随迁落户。年龄放宽、学历放宽，武汉的“低标准”也成为了2019上半年的热门话题。
到了下半年，人口大省河南也参与了抢人大战，零门槛落户让人议论纷纷。
前几天，深圳取消豪宅税引发关注，新规确定，小区容积率高于1.0的住宅、单套建筑面积在144平方米以下的均为普通住宅，满两年可免征增值税。对于广大刚需购房群体也是一波利好。在4个一线城市中，深圳凭借着硬性的需求，突破了楼市调控政策的限制，带动了环深楼市的房价，也凸显出了需求在楼市中起着决定性的作用。
北京在过去两年里房价的波动区间其实并没有想象的那么大，基本维持平稳态势。进入10月后，北京楼市的成交量进一步下降，楼市主力限竞房在10月有57个项目网签，总成交2048套，占新房市场总成交套数的44%。而在上月，北京的二手房市场也陷入了“横盘”。
站长实地走访过的几个正在挂售的二手房。以朝阳区为例，双桥区现在的报价在4万元一平左右，中介表示价位依然偏高，并不容易售出。而望京地区的房子也普遍降了几十万，有的房子从原先的750万降到了650万左右，但接盘侠依然没再次出现。
从现在的情况去看，北京楼市正在触底。而央妈下调基准利率、释放宽松信号的操作，可能会给楼市带来新的窗口期。
对于购房群体而言，他们已经经历了两年的楼市调控政策、累计了大量需求，在这一波货币宽松之后，有望集中释放。
刚需的购房时间点，或许来了！
