前语
2014年房地产商场呈现结构性失衡，库存和去化周期均创前史新高，特别是三四线城市，房地产供应超过了与其经济开展和城镇化水平相匹配的需求量，导致库存居高不下。
面对高企的房地产库存，2015年中心经济作业会议提出将“化解房地产库存”作为2016年经济社会开展五大使命之一，相应出台了降准降息、下降首付份额（如“330”新政、“930”新政）和财税方针等一系列组合拳来展开“全面去库存”作业，随后“因而施策去库存”、“部分三四线城市和县城去库存”继续推动，去库存作用显着。
2018年中心表态“坚决阻止房价上涨”，从此，房地产商场开端变了天，继续了三年的去库存作业也根本进入结尾。
值得重视的是，去库存的一起也带来了房价和地价的上涨，2017年和2018年上半年的土地成交均创出了前史的新高，未来必定会有许多的住所入市，而此刻房地产商场却由 “增”转“存”，出售转冷。
那么，是否会进入新一轮的加库存周期值得咱们讨论。
一、城市库存“U”型走势初现雏形
去化周期有所延伸
1、房地产商场进入横盘期，库存似有上升预兆
就咱们监测的33个典型城市的库存状况来看，2016年至2018年头，城市库存逐月下降，根本进入良性开展周期，去库存作用显着。
2018年跟着土地商场供应添加，以及出售增速放缓，33城市的库存呈现上行的趋势。33城库存“U”型走势初现雏形，似有缓慢上升的趋势。
截止2019年9月底，咱们监测的33个典型城市的库存面积为23165.4万平方米，同比添加13.0%，增速较5月下降2.7个百分点，环比添加2.2%，增速较5月上升1.5个百分点，城市库存受土地商场全体降温的影响，同比增速收窄。库存的整体走势是渐渐添加的。
2、土地商场起崎岖伏，9月土地成交量同比添加33.5%
咱们都知道，无论是在上一轮的去库存周期中，仍是库存有走高趋势的今日，形成这种现象的原因无非便是供需失衡。
尤其是在上一轮去库存周期中，许多城市库存严峻积压，其间很大一部分原因是天量土地的供应，商场没有满足的需求去及时的消化，终究导致面对“泡沫决裂”的危险。
以史为鉴，现在库存逐渐走高，和土地商场的成交量也脱不了关连。
一般状况下，每年第一季度和第四季度，为传统的土地商场活泼周期，一方面是因为政府财务关于房地产有必定的依靠，这个时分会为了添加方针财务收入，相应的添加土地的供应。
另一方面，经历过年终成果冲刺今后，企业需求弥补存粮，拿地的志愿一般比较激烈。此外，企业出资积极性也会依据资金富余程度当令调整。
2019年头至今，土地商场行情起崎岖伏，年头至4月份，土地商场供应一向坚持添加，叠加企业受边沿改进的货币方针影响，拿地的志愿和才能增强，土地商场呈现了“小阳春行情”。
5月至8月份，融资监管愈演愈烈，企业拿地积极性被按捺，土地商场逐渐降温，回归理性，土地成交增速显着放缓。
9月作为传统的“金九”，出售增速有所进步，企业的拿地的积极性也随之好转。9月的土地商场体现整体好于前4个月的状况，并连续理性运转的趋势。
起崎岖伏的土地商场行情下，年头至今，土地成交量整体不断走高。2019年9月，咱们监测的33个典型城市的土地成交总建筑面积为2590.9万平方米，同比添加33.5%，增速较8月上升38.8个百分点，同比增速显着进步。环比添加1.9%，增速较8月上升29.3个百分点。
3、均匀去化周期有所延伸，但仍处合理区间
2019年9月底，咱们监测的33个典型城市的均匀去化周期为10.6个月，整体处于比较合理的去化区间。
在出售增速放缓的职业布景下，当时33个典型城市的均匀去化周期较前两年同期有所延伸，2017年和2018年的均匀去化周期别离为8.3个月和9.7个月。
各城市库存分解趋势显着，如厦门的去化周期一向备受重视，为高库存城市的代表之一，2019年9月的去化周期16个月。
去化周期最短是姑苏，2019年9月的去化周期仅为4个月。
二、各能级城市分解显着，
三四线城市恐再入库存累积周期
从上文的剖析中，咱们发现，33个城市商品住所的均匀去化周期比前2年有所延伸，但整体还算处在一个合理的水平。
咱们也知道，只通过均匀水平很难精确的掌握库存的真实状况，像一些库存比较高，去化周期比较长的城市，都会被均匀化，不同城市能级、以及不同的城市均具有不同的特征。
从各能级城市库存同比增速的前史走势来看，从2018年下半年开端，各能级城市库存同比增速开端由负转正并继续上行，但不同城市能级的走势各有不同。
截止2019年9月底，咱们监测的33个典型城市中：
一线城市库存2770.5万平方米，环比增速4.0%，同比增速18.6%。
中心二线城市土地库存7965.1万平方米，环比增速2.9%，同比增速10.1%。
一般二线城市土地库存9506.3万平方米，环比增速1.6%，同比增速10.2%。
三四线城市土地库存2923.5万平方米，环比增速0.8%，同比增速27.7%。
1、上了“紧箍咒”的一线城市，何畏库存高与低
假如将一线城市比方成被上了“紧箍咒”的孙悟空，一点也不为过。
和其他能级城市比较，一线城市土地供应相对有限，究竟也就4个城市，可是假如没有“紧箍咒”约束，真的能掀起大风大浪。
详细来讲，一线城市库存虽多，可是出售弹性大，去库存的压力天然不会很大。
2015年房地产去库存方针影响了各类城市的出售，其间最早反弹的是一线城市，其商品住所成交量价齐升，因而也迎来了更为严厉的监管方针，终究出售增速的放缓，拉低了一线城市库存同比增速。
2016年至今，一线城市库存根本坚持在3000万平方米左右，2018年头库存水平到达最低水平，至2071万平方米。
截止2019年9月，33个典型城市中，一线城市的去化周期最短，为9.3个月。
所以说，一线城市全然不必过于忧虑库存问题，想法子别让房价猛涨就好了。
2、 “能屈能伸”的二线城市，库存量适中
中心二线和一般二线城市库存增速走势趋同，所以总称二线城市来剖析。
之所以称二线城市“能屈能伸”，首要是因为二线城市监管较一线城市愈加灵敏，叠加其本身需求量也比较大。
尽管存在库存偏高问题，可是去化潜力较大。“因城施策”的调控方针似乎是为二线城市量身定制。
当时二线城市库存也进入上升通道，部分原因是房企改变出资布局战略，逐渐回归一二线城市，土地成交有所添加，但二线城市库存和去化周期整体相对处于适中的水平。
一起，不同城市的状况又有所不同，比方，天津2019年9月底的去化周期为15.8个月，较2016年最低水平5.6个月延伸近3倍。而武汉2019年6月底的去化周期为5.7个月，武汉去化周期一向处于杰出的水平，最短到达3.6个月。
3、三四线城市始终是去库存的要点，
需再次进步警觉
在上一轮周期中，三四线城市因为库存积压，叠加需求量相对缺乏，去库存使命最为艰巨。直到今日，其走势的动摇一向都是最大的。
2017年房地产去库存由因城施策去库存进入部分三四线城市和县城去库存阶段获得了杰出的作用，就咱们监测的33个城市库存状况来看，2017年三四线城市库存降到前史较低水平。
通过几年的去库存，三四线城市的需求开释见顶，棚改热潮也逐渐退去，曩昔两年微弱的出售增速现在显着放缓，依据咱们监测的33个城市的出售状况，年头至今，三四线城市的出售面积同比一向处于负添加状况，去化的动力削弱。
与此一起，昌盛的土地商场也回归安静，从2018年4季度开端，土地成交缩量，同比增速回归2016年的水平。尽管供应有所萎缩，但前两年土地商场累积的成交量，在出售显着放缓的布景下，消化的速度也会慢下来。
咱们发现三四线城市库存同比增速上行预兆凸显，但库存量仍然低于2015年的峰值，整体仍可控。也有部分三四线城市的库存堪忧，如滁州2019年9月底库存531.0万平方米，根本回到2015年头的库存水平，湖州2019年9月底库存581.5万平方米，比2015年头添加近2倍。
一起，三四线城市2019年9月的均匀去化周期最长，为13.2个月。因而，三四线城市需警觉再次进入库存累积周期。
三、估计未来库存仍可控，
单个城市问题杰出
1、估计均匀去化周期11个月，
二线、三四线城市均有不同程度延伸
通过前文的剖析，咱们发现33个城市的库存和均匀去化周期的走势均有缓慢上行的趋势，整体仍然处在合理的区间。可是分解的特征非常显着，不同城市能级、不同城市的现象均不同，三四线城市需求愈加警觉，就单个城市来看，像滁州、厦门等城市的去化周期堪忧。
那么，未来33个城市的库存是否会超出可控规模，咱们在一些假定的基础上，对33个城市未来9个月的去化周期做一个猜测。
假定一
因为数据可得性的约束，咱们假定一切土地都在成交9个月后入市（疏忽土地成交9个月后不入市，以及之前成交的土地当期入市这一进一出的影响），因而，选取2019年1月至2019年9月的土地成交，将其平移到接下来的9个月。
假定二
咱们在测算城市未来的去化周期时，愈加注重于研讨新进库存的影响，对出售灵敏性要求并不是很高，因而对未来9个月楼市的出售值均取曩昔6个月的均匀值。
依据咱们的猜测，2019年10月至2020年6月 33个城市的均匀去化周期为11个月，尽管接下往来不断化周期或许会继续走高，但整体仍然处于合理的区间。
接下来9个月，三四线城市的均匀去化周期仍然较长，为14个月。
其次是二线城市，均匀去化周期为10.4个月。
一线城市的均匀去化周期仅为7.6个月，估计未来部分一二线城市补库存的动作相对会较大，而三四线城市仍然需求继续重视库存累积问题。
2、家家都有本难念的经，
三个城市首要矛盾各不同
从上图能够看出，二线城市和三四线城市显着进入到去化周期逐渐拉长的阶段，可是不同城市之间更是分解显着。
为愈加深化预判各能级城市未来9个月的库存状况，咱们在中心二线、一般二线和三四线中别离选一个去化周期比较特别的城市，就其2019年1月到2019年9月的土地成交、出售状况以及库存状况进行归纳剖析。
天津：
滨海新区未必能担重担，去库存难度较大
上一轮的去库存浪潮中，在各种利好方针的影响下，天津的商品住所出售增速激增，2016年4月最高达221.9%。天津的去化获得凸出的成果，2016年12月去化周期降至5.6个月。
从数据中能够看出，天津的库存坚持了一年多的相对低位今后，2018年今后继续走高，库存增速高于商品住所出售增速。
2019年2月底，天津的去化周期为20.1个月，到达2016年以来最高水平，通过近半年的消化，现在去化周期下降至15.7个月。所以，归纳现在库存状况和出售走势来看，天津是存在库存积压危险的。
天津2019年1月-2019年9月的土地成交也有所添加，其间增速最大的是2019年3月，土地成交311.6万平方米，同比添加1480%。
从区域上看，首要散布在市郊，其间滨海新区的土地成交量最多，滨海新区高库存的现象一向存在。
2014年12月12日，滨海新区获批自贸区，在当地政府招商引资等优惠方针的吸引下，滨海新区许多供地，但滨海新区作为飞地新区，人口和工业导入并不同步，并且归于天津的市郊，即使是铺开限购等优惠方针开释的需求量也缺乏以消化如此高的库存量。所以，天津后期去库存的难度仍然很大。
沈阳：
库存高企是前史遗留问题，供地抑制才得以缓解
在一般二线城市中，沈阳一向是库存比较抢先的城市。
2016年沈阳去库存的决计坚决，出台相应的调控方针为确保房地产商场健康开展，如2016年3月出台的沈阳“22”条新政， 2017年5月商品住所出售增速到达峰值，尔后的出售整体比较平稳。叠加近几年供地比较抑制，去化周期继续走低。
但2018年4季度以来，去化周期又有回头向上的趋势。呈现这种阶段性的上升趋势，短期内是因为土地成交缩量的一起，出售减缓的速度更快。
2019年9月底，沈阳的去化周期为10.6个月，抢眼的是，3个月前沈阳的去化周期仍是17.1个月，究其原因首要仍是出售的提速，近三个月的出售增速别离为11.4%、46.6%和64.3%。
以上剖析咱们会觉得沈阳的去库存作业现已做得很好了，但沈阳2019年1月-2019年9月的土地成交总建筑面积1001.5万平方米，同比添加63.5%，可是对应的商品住所出售141.3万平方米，同比添加11.6%。
供应速度大于需求的速度，并不是一个好的现象。
此外，沈阳最近三个季度的土地成交各区散布相对均匀，其间，沈北新区土地成交建筑面积最多，三个季度累计成交163.5万平方米。
作为主城区的和平区和沈河区土地成交并不杰出。跟着这批土地转化为住所入市，假如没有相应的需求支撑，仍是会存在库存高的危险。
那么关于沈阳而言，库存高企是“前史遗留问题”了，依据咱们的猜测，假如继续坚持合理的供地节奏，沈阳下半年的去化周期会有走低的或许。
莆田：
供需结构性失衡，商场热度难以维续
在上一轮去库存周期中，各种利好方针对莆田楼市的影响也只不过是“稍纵即逝”，很难从根本上处理莆田供需失衡的困境，关于莆田而言，去库存是继续性的难题。
2019年9月底，莆田的去化周期为11.9个月，处于相对合理去化区间。像莆田这样的三四线城市去化相对困难，最首要的原因是需求开释缺乏，尤其是刚需。
2019年1月至9月，在建发央著、国湄领秀和建工ECO等项目支撑下，出售面积同比显着上升。其间被称为“刚需之选”的建发央著，一次性全盘推出1127套售罄，盛况空前，这与“限价”下一二手房倒挂有着必不可分的相关，当然也和产品、区位、品牌等多种要素相关。
所以，接下来假如没有像建发央著这种契合刚需求求，又是限价楼盘的项目继续许多入市，短期内这种出售热度很难继续。
莆田的土地供应一向也不是许多，2019年1月-2019年9月的土地成交建筑面积194.6万平方米，同比添加208.3%，可是与疲软的出售增速比较，非常不匹配，再加上2019年1月-2019年9月土地成交在市郊的比重加大，未往来不断库存的压力仍是比较大的。
综上所述，库存的高与低首要取决所以供与求之间是否均衡。截止2019年9月底，咱们监测的33个城市的去化周期整体处于相对可控的区间。
此外，不同城市能级、不同城市去库存分解显着，在当时三四线城市退烧的布景下，与一二线城市比较，三四线城市有或许再次进入库存累积周期，咱们以为这与三四线城市的需求缺乏有着亲近的联系。
