财务税收，是观察我国微观经济走势的重要目标。
每一次中心层面的税收变革，都深入地改变着我国微观经济的大方向。
变革敞开初期，“包干制”代替了“大锅饭”，激活了当地的积极性，释放了社会潜能，当地经济一跃而起。
1994年，分税制代替了“包干制”，处理了中心财务危机，央地财务事权对立日益突出，手握财权的中心拉开了基建出资的大幕，财务紧缺的当地发动房地产经济。
现在，2019年10月，央地财务税收联系再次变革。国务院印发了一份《施行更大规划减税降费后调整中心与当地收入区分变革推进计划》。
这次变革计划，旨在添加当地收入，“缓解财务运转困难”，增强当地自主权。详细内容：
一是“坚持增值税‘五五共享’份额安稳”。在2016年营改增时，国务院印发了一个《过渡计划》，将本来增值税中心75%、当地25%，改成中心、当地各共享50%。现在，这一《推进计划》再次清晰“五五共享”，继续安稳给当地输血。
二是“调整完善增值税留抵退税分管机制”。
三是“后移消费税征收环节并稳步下划当地”。
这意味着，消费税（2018年国内消费税10632亿元）将悉数划拨给当地，添加当地的财务收入。
此次变革，对房地产职业影响巨大。而这一变革，却简略被业界及重视楼市的人士所疏忽。
智本社之前关于房地产的文章，构成了顶层规划“房住不炒”、外部商场“中美交易战”（金融敞开）、内部方针“土地财务”的判别逻辑，得出的结论是：
“2019年初步，我国房地产经过了20年的商场化之路、10年的金消融之路后，已完成了拉动经济添加历史任务，土地融资处于被动性退出阶段。”
从中心决议计划层面，房地产之于国民经济的位置现已下降，本年两会上，住所及房地产问题并没有像从前相同单列成章，一起，陈述对房地产希望仅仅“平稳开展”。
从外部商场来看，跟着中美交易战的推进，以及我国自动对外敞开，尤其是金融敞开，按捺房地产价格上涨，避免财物价格危险，是能否顺畅融入全球化商场的要害一步。
如此，中心掌握全体全局、设置高压线，要求房地产“稳字当头”：稳地价、稳房价、稳预期。一起，将调控权下放给当地，推进“一城一策”“因城施策”。
跟着棚改钱银化收尾，按捺钱银流向楼市，完结房企高周转形式，房产税推出倒计时，房地产的年代渐行渐远。
但从当地政府来看，房地产仍然是不少当地经济的支柱，以及政府收入的重要来历，土地财务的依托度仍然很大。
所以，这一大方向就差一个环节，即怎么处理当地政府对土地财务的依托问题。
现在，这次财务税收变革，从头区分及清晰央地财务分配，税收向当地歪斜，添加当地事权灵活性，正好成为这一战略施行的闭环。
如此，房地产年代谢幕了！
1. 我国房地产的底子逻辑
房地产，不只仅是经济支柱，它支撑着一个本乡经济体的国家信誉及国民财富。
在本乡经济体中，我国现已构成了一套根据方针驱动的添加方法。详细到房地产，我国的国有土地准则、税收方针、土地财务，与房地产经济、城市化进程、城市公共用品等直接相关。
房地产不只仅是经济支柱那么简略，它是国家信誉系统的柱石。从国家信誉、钱银（信贷）/国债（当地债款）、土地国有准则、土地财务、房地产经济，到城市化、城市人口、城市公共用品及生计权，这是一条深入了解我国经济、钱银以及房地产实质的重要头绪。
或许，许多人并不可以彻底了解，土地关于国民生计而言，意味着什么？
《诗经》上说：“溥天之下，难道王土；率土之滨，难道王臣。”
在一个相对的关闭环境中，比方商周时期的疆域城邦之内，掌控土地意味着金字塔顶端的权杖，掌控着这土地上一切人的生计权。
城邦年代的欧洲有句谚语叫：“我的附庸的附庸不是我的附庸。”它阐明晰土地直接掌控者对领地的肯定操控权。
法国经济学家理查德·坎蒂隆曾在《商业性质概论》指出，土地独占者决议了一个国家的人口数量和商场价格[1]。
坎蒂隆所指的土地独占者正是关闭经济体中的城邦领主。领主独占了土地，怎么组织土地出产，比方栽培多少粮食，栽培多少葡萄，打猎场多大，决议了这块土地上可以养活多少人，也决议了这块土地上的粮食价格。
他举了许多比方，比方说古代我国，古代我国许多的土地用于出产粮食，而不是打猎或栽培奢华产品之用。这样我国可以产出许多粮食供养许多的人口。
可是，欧洲的状况则良莠不齐，有些当地的领主、地主奢华无度，喜爱喝葡萄酒和打猎，将许多土地栽培葡萄和放牧。
这样的成果是，这片土地上产出的粮食有限，粮食价格高涨，可以养活的人口少。依附在这片土地上的人，不得不挑选不婚、晚婚、少生育，乃至杀婴的方法，来交换生计权。
从房地产的视点来看，土地独占者独占了城市的土地，供应多少土地，以什么价格拍卖，决议了这座城市可以包容多少人口，决议了这座城市的房价；一起，也直接决议了这座城市的年轻人是否成婚，是否晚婚，是否不生育，生育多少个孩子，是否生育二胎。
所以，土地独占权，是一个座城市的生计大权。土地准则、土地财务、房地产与城市的婚姻、教育、养老、交际以及生计权深度绑缚。
假设没有房产，你将无法获取优质教育权、优质婚育权、更好的社会位置以及信贷条件，乃至影响你和下一代的交际、工作与出路。
学位房是了解经济实质最好的视角。优质教育权是城市生计权的中心，优质教育权取决于学位房，学位房支撑着房价，房价支撑着土地财务和钱银，土地财务和钱银支撑着一个国家的信誉。
土地国有准则决议了土地供应，城市生计权抢夺扩展了需求。如此，供应与需求一起支撑了房地产价格，然后托举着一个国家的土地财务、钱银信誉、债款信誉以及国家信誉。
比方，美国在建国初期，因独立战役而债台高筑，联邦财务及国家信誉挨近溃散。这时，联邦财务部第一任财长汉密尔顿规划了一套根据美元和国债为根底的金融系统，以应对联邦债款危机。
为了取得州政府的支撑，强化联邦政府威望，汉密尔顿宣告各州因战役所承当的债款悉数由联邦政府付出。汉密尔顿此举换得联邦财务部的国债发行权。不过，拆东墙补西墙终归不是方法。
所以，联邦政府按照此前经过的《关于西部土地丈量和出售法则》（1785 年）、《西北法则》（1787 年），大举扩张国有土地（购买、掠取、战役吞并土地），然后经过出售国有土地所得“用于偿还债款或许实施偿债事务”。
这便是美国土地财务的初步。
从杰斐逊总统初步，到1837年，联邦政府经过拍卖土地取得巨额土地出让金，总算还清了一切的债款，并且国库中还有许多的盈利。
土地财务，避免了美国联邦崩溃以及国家破产，彻底稳固了联邦财务和国家信誉。
当然，也有操控失利的事例。
欧洲国王、城邦领主从前以土地典当发行债券，向乡镇商人、金融家借钱，这也是一种经过土地扩张国家信誉及操控力气的方法。不过，一些国王、领主因战胜而债台高筑，终究失掉土地，乃至王权。
法王路易十五穷兵黩武，大举国债，四处征战，因七年战役战胜，以及支撑美国独立战役，导致国库亏空，国债总额高达20亿法郎。
到了路易十六时期，财务危机剑拔弩张，路易十六强行向农人、市民为代表的第三等级纳税，终究局势失控，引爆了大革命。
我国在1954年的宪法中规矩：“国家按照法令保护农人的土地一切权和其他出产资料一切权。”这部宪法其实供认乡村土地是私有制。可是，这张纸被后来的社会主义改造的滚滚激流给碾压了。到1956年，全国乡村私有土地底子消失，取而代之的是土地集体一切制。
1982年新修订的宪法清晰了土地国有化准则。这部宪法规矩：“城市的土地归于国家一切。乡村和城市市郊的土地，除由法令规矩归于国家一切的以外，归于集体一切。”
1982年宪法为政府施行土地财务供应了法令支撑，也为钱银、债款以及国家信誉奠定了根底。
可是，八九十年代，我国城市化还处于起步阶段，城市土地价值百科力气没有发掘。直到1994年分税制变革，尤其是1998年房改之后，我国的钱银、债款以及国家信誉才快速地依托于土地、房地产及房价腾空而起。
比方，银行发放信誉贷款以土地、房地产作为典当，我国的私家信贷大部分以房地产作为典当物。又如，当地政府发行债券，以土地财务作为担保，土地财务是当地政府的重要收入来历。再如，中心大搞“铁公鸡”，除了许多增值税收入外，国有土地也是一项巨大的支撑。
美国建国初期以及欧洲城邦年代，实施金属钱银或金本位制，钱银扩张才干受限，只能经过发行债券融资。但现在的信誉钱银年代，钱银发行无需刚性兑付，钱银扩张才干被解放。信贷钱银（非根底钱银）发行首要以土地及房地产为典当物。
所以，信贷钱银及公共债券，实质上归于土地本位。楼市实质上是城市生计权本位。而钱银、国债又是土地本位。由此可以推出，钱银、公共债券实为城市生计权本位。
我国依托国有土当地针以及近20年的土地财务快速地树立国家信誉。中心以及各省各城以土地财务及国有土地为信誉根底，大规划扩张国债、当地债和城投债，银行许多发行信贷钱银，然后大搞基建，大造新城。
如此，从国家信誉到城市化中的婚姻、教育及生计权抢夺，这样就构成了一条完好的链条：城市生计权竞赛和土地供应少，支撑房地产价格，然后支撑财务、钱银及债券，终究支撑国家信誉。
在生计权本位的关闭经济体中，楼市和钱银为什么坚硬，由于人要生计，要在城市里生计。
只需招引满意的人在城市生活，抢夺城市生计权必定托举楼市和钱银。
如此之多的人进城买房，为学位房竞赛房产，相当于托举着一个国家的国家信誉、经济命脉及国民财富。
2. 敞开经济体的房产逻辑
以上所评论的整套我国房地产的底子逻辑，都根据一个底子的条件，那便是本乡经济体。
若在敞开经济体下，或从本乡经济体向敞开经济体演化中，以上房地产的逻辑便不再建立，我国房地产经济也将面对底子的改变。
自中美交易战以来，判别我国房地产及微观经济走势时，就需求参加一个非常重要的维度，即敞开经济体。
敞开经济体，与本乡经济体存在实质区别，二者的添加逻辑、添加动力、方针作用、商场危险、竞赛烈度、商场规矩等彻底不同。
我国决议计划层、经济学家、企业家、出资人以及国民群众，都有必要补上世界微观经济学这一门课程，以应对我国正在自动敞开（金融敞开及商场准入）的商场改变——利率自在动摇、汇率自在起浮、资金自在流转，以及世界微观经济动摇带来的外溢性危险。
智本社不少文章都讲到了敞开经济体思想，但国人对此了解并不深入。究竟，我国在曩昔四十年构成了一个本乡经济体的添加形式，咱们已习惯了以上这套逻辑。
我在《深度地产 | “房住不炒”的楼市究竟怎么走？》从前指出我国房价的上线为“房住不炒”，底线为“当地债款”，全体房价在此上线和底线之间动摇。
现在，跟着中美交易冲突深入开展，以及这次税改从头区分央地财务分配，房地产开展方向愈加清晰：
上线：金融敞开（交易冲突）
底线：当地财务（当地债款）
对外敞开，尤其是金融敞开，究竟对我国房地产发作多大的影响？
我国现行的房地产逻辑，树立在本乡经济体中，政府操控着土地供应权、钱银装备权，以及城市户籍、教育、医疗等公共资源的支配权，房地产的规划及价格涨跌底子上由这三种权利决议。
而金融一旦敞开，相当于这一完美逻辑的条件不存在。一般而言，金融敞开以利率自在动摇，汇率自在起浮，本钱自在进出为首要特征。汇率动摇以及本钱跨境流转，将成为房地产经济最不确认要素。
在敞开经济体中，本钱和人才不再依附于城市这片土地上生计，土地供应权、钱银装备权，以及城市户籍、教育、医疗等公共资源的支配权，对房地产的决议性影响大大被削弱。
当土地供应削减，房地产价格上涨时，本钱及人才可以在全球寻求价值百科凹地或躲避危险。
例如，你有2000万元人民币，可以挑选在深圳买房，若你觉得深圳房价太高也可以兑换成美金在美国或澳洲购买不动产、股票或其它类财物。或许，你可以将深圳的房产出售，以置换成他国的其它财物，作为涣散出资危险。
当钱银供应扩展，支撑房地产出资及信贷发放，以保持房地产价格时，资金或许会忧虑辅币价值下降而兑换成他国钱银，如此钱银扩张方针的作用被削弱，还或许引发资金外流和汇率动摇的危险。
在这种敞开经济体中，国内内陆河与世界太平洋相连接，水平面彼此挨近，本钱自在流转。一旦汇率可以自在汇兑，资金可以自在流转，国内本钱定然在全球寻求价值百科凹地和避风港。如此，钱银方针和财务方针作用大大削弱，曩昔房地产那套根据方针逻辑就不太灵光了。
当然，我国一旦参加全球敞开经济体，世界本钱也会更放心肠来我国寻求出资时机。可是，在金融商场敞开的进程中，由于不知道两个商场究竟存在多大的距离，不清楚财物价格是否在同一水平面，有或许引发本钱外流的“泄洪”危险。
假设本钱以为国内城市房价过高，有或许在金融敞开时，涌入国外置换成贱价财物，如此不只冲击房价，还或许导致汇率价值下降，引发一连串的金融危险。
历史上，日本、泰国、墨西哥、阿根廷都在金融敞开的进程中，遭受因方针不妥引发的外溢性危险。
所以，金融敞开不能一放了之，应墨守成规、墨守成规。更重要的是，一边有节奏敞开的一起，另一边有必要对内变革，下降财物泡沫危险，与世界财物价格相接轨，与世界金融周期相匹配，与世界商场规矩相适应。
我国已拟定了外商出资法，下降了金融范畴的外资准入门槛。我国取消了合格境外出资者（QFII/RQFII）出资额度约束，促进金融商场对外敞开。我国推广利率并轨变革，完善贷款商场报价利率(LPR)构成机制。
尽管我国金融敞开或许还需求很绵长的进程，可是防患于未然，在对外敞开大势所趋的布景下，按捺房地产价格上涨，防备财物价格危险，现已成为与对外敞开相匹配的必定选项。
这一年多来，我国不断地给房地产“降温”：
房地产在中心层面陈述的位置下降，房地产企业及老板不作为故意刻画及宣扬的目标；
棚改钱银化挨近收官，初次提出“缩短型城市”，要求中小城市严控增量、盘活存量；
严控资金进入楼市，冲击房企对外举债，完结房地产高周转，这个职业初步慢下脚步。
总归，“经济去房地产化，房地产去泡沫化”，大势所趋，旨在在为金融敞开做准备。
这一进程，最中心的问题仍然横亘在那里，即当地政府的土地财务及债款问题。
现在房地产税的推出进入倒计时，这一项税收收入尽管划给当地政府，可是后者难言有多少积极性。首要原因是，土地出让金是一次性收取了70年的费用，而房地产税是一项长效机制——钱来得太慢，难以掩盖土地财务缺口。
以2017年土地出让收入5.2万亿为规范，要使房地产税超越土地出让收入；免征面积0平常，税率需在2.5%以上；免征面积12平常，税率需在4%以上。因而，假设免征面积超越12平，税率在4%以内，房地产税无法代替土地出让收入。[2]
现在，税改方针出台，旨在缓解当地政府的财务压力，合作当地的“一城一策”调控方针，以下降当地政府对房价上涨以及土地出让金的火急需求，然后到达按捺财物泡沫意图。
所以，在金融敞开的高线之下，当地政府土地财务压力越小，债款担负越轻，房价上涨的诉求越不激烈。
3. 后地产年代的判别逻辑
我国经济周期是房地产周期。
我国房地产与经济周期的演化之路——
我国房地产的开展激动，最早发端于1994年分税制变革之后，当地政府关于财务收入的“穷则思变”。实质上，是中心与当地财务事权对立退让之成果。
与美国当年相同，都是由于“缺钱”，才想到“国有土地”融资这条路。不同的是，美国是面对财务危机的联邦政府卖地，各州政府免了债款，而我国是中心经过分税制处理了财务危机，当地政府则想方法一次性收取70年土地出让租金（一切权未发作搬运）。
这次分税制变革阻力很大，为了满意当地的财务要求，中心将土地出让金划拨给了当地。其时，城市化没有鼓起，房地产没有商场化，大多数人还没有房地产经济的概念，也没有意识到土地出让金的巨大潜力。
1997年受亚洲金融风暴冲击，当地招商引资难度添加，内地省份财务极为困难，初步想方法追求土地财务之路。
第二年房地产商场化变革敞开破冰之路。
2001年参加WTO之后，我国经济腾飞、城市化大跨步，相应带来的出资热度与商场需求上升，再加央行外汇占款快速添加推进的钱银宽松，以及国有商业银行的强大，为房地产经济周期奠定了根底。
2003年，《投标拍卖挂牌出让国有土地运用权的规矩》出台，标志着我国房地产正式发动野马脱缰形式。
从1998年到2008年，归于房地产商场化的十年。
从2008年到2018年，则是房地产钱银化的十年。
这十年，在宽钱银、宽信贷的支撑下，房地产的开展轨道也从商场化之路，演化为金消融之路。当地政府依托于土地融资，商业银行依托于地产信贷，城投公司及国有房企依托于土地及信贷本钱，资管公司依托于地产典当之上的批发性本钱，私家本钱依托于直接的楼市套利。
不过，这十年的房地产伴跟着显着的调控周期——
2009年，房地产受宽钱银的影响触底反弹；
2010年4月，推出“国十条”，同年9月又出“国五条”；
2011年1月，推出“新国八条”；
2013年2月，推出“新国五条”；
2015 年，推出“330新政”“930 新政”；
2017 年，推出“317 新政”。
房地产商场在2010年、2013年、2017年出现小周期性动摇。可是，每一次调控之后，房地产又快速上涨，所以，坊间盛行房地产“夜壶论”。
尤其是在2016年，一线城市房价翻倍，三四线城市紧随其后。在棚改钱银化的驱动下，拉动经济添加、土地融资的历史任务进入巅峰履行状况。
可是，从2018年下半年初步，房地产跳出了“越调越涨”的逻辑，其添加逻辑也正在底子性改变——经济去房地产化，房地产去泡沫化。
这意味着，我国房地产周期年代完毕，房价快速添加的年代完结。
可是，房地产年代谢幕，并不是意味着房价跌落、出资下降，也不意味着房地产不作为经济支柱产业。
房地产在土地财务之上的惯性尤大，在国民经济中占有了巨大的体量。更重要的是，在本乡经济体中，土地及房地产支撑着整个钱银、国债、国家信誉及国民财富。
我国从本乡经济体走向敞开经济体，需求国民经济添加方法完成面貌一新的改变。“经济去房地产化”仅仅其间一个（重要）环节。这一转型的脚步与决计，与整个经济添加速度及竞赛力相关，与金融敞开的脚步与压力匹配。
从国家统计局发布的数据来看，2019年第三季度GDP按年添加6%，逊于商场预期的6.1%，是继本年第二季度6.2%后，再创自1992年有记载以来的季度最低添加速度[3]。
商场估计，我国GDP增速有或许进入“5”年代。经济学家任泽平从前说：“新5%比旧8%好。”但问题是，若5%不是“新的”而是“旧的”呢？
比方，当经济增速下行，可是经济结构没有完成转型，技能晋级缺乏，GDP仍然在旧动能跌落入5%水平，这时该怎么办？
这时，决议计划层很或许会继续添加旧动能的投入，大力出资房地产，以保持GDP增速。
从国家统计局发布的数据来看，尽管GDP增速有所下滑，可是有一项数据很抢眼，那便是房地产出资规划及增速。
1-9月，全国房地产开发出资98008亿元，同比添加10.5%。其间，住所开发出资72146亿元，添加更是高达14.9%。
房地产出资仍然如此大规划及高添加，阐明我国房地产仍然处于高出资水平。这是我国在当时及过渡期内保持经济增速的一种战略。
所以，在后地产年代，房地产年代谢幕，可是房地产并未消失，房地产出资在短期内或某个阶段仍然会保持较大规划。
可以估计的是，在后地产年代——
一、全体上，房价上涨动能遭到按捺，上涨和跌落概率都小，以长时间横盘、小幅震动为主；
二、部分上，房价分解比较显着，一线城市及城市中心肠段价格比较安稳，可是人口净流出的城市下降或许性大；
三、短期看，房地产出资规划仍然会很大，仍然是支撑当地经济的中坚力气，仅仅房地产的任务从曩昔拉动添加，变成托举经济不下滑。
若继续大规划出资，房地产产能则会大幅度上升，这样用不了多久，我国又会面对产能过剩、库存过大、杠杆过高的问题。而价格又被“盖顶”，届时最不乐意看到的是再来一次钱银化出清。
在本乡经济体中，土地是国家信誉的中心财物。在向敞开经济体转型的进程中，国民经济需求培育新的信誉财物。
例如，纽约、伦敦、东京、香港、上海、深圳，这几大金融城，都是高房价城市。房产和土地是金融系统的支柱，是融资最重要的典当物。可是，不同的是，纽约、伦敦金融城运用许多国债以及其它金融衍生品作为典当物，对房地产的依托度要小于深圳和上海。
假设深圳和上海的房价大幅度跌落，这两座城市的金融财物将大幅度缩水，乃至引发金融危险。而纽约、伦敦、东京则发作过屡次金融危机，为什么它们仍然可以保持金融城的位置？
在敞开经济体中，钱银、国债、稳妥、股票、证券、衍生品以及土地价值百科，都表现了国民经济的全体实力，如科技、制作、立异、准则等，钱银信誉自身也是一国经济实力的表现（不否定美国在某些时期的过度金消融）。
所以，在后地产年代，经济去房地产化去的是旧产能，房地产去泡沫化去的是残次需求，只要供应新产能、新技能、新准则，才干协助国民经济在全球经济大潮中投下一个坚实的信誉之锚。
