掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 大门不知道子
21世纪的前十年，咱们买房是奔着“以房养老”去的。这是我国经济腾飞的十年，放水加强开展让房价坐上了火箭，买了房子就相当于“上车”，坐等财物增值。
可是，现在高层开端严控房价，整一年下来北京上海的房价近乎阻滞。一个严峻的问题越来越凸显：今后买房或许不再是“以房养老”，而是“以老养房”，老了后还要养房——
比照日本的房子，国内的小区衰落的特别快，并且在21世纪曾经建的房子根本上都是“废物”。
01
老小区便是破
我国的房子，规划寿数几十年，其实往往住了十来年就想换了。并且是逼得你不得不换。这是为什么呢？
之前有人写了一篇文章，剖析我国的小区为何不可避免地会衰落，写得很不错，咱们能够找来看看。这儿我大约“翻译”一下:
H先生2009年购买了自己的榜首套上车房，是坐落北京海淀区、现已有12年房龄的“老房子”。这个1997年的老房子有电梯，当年是H先生的婚房，所以他期望买了今后就长时间久居下来（究竟地理位置的确不错），所以把它彻底推倒从头装饰。
“但长时间自住的计划并没有坚持太久，这套房在满五不久后就换掉了，出手时的房龄是17年。换房的原因也简略——小区环境在日益恶化，且经过努力后发现没有拯救的或许。”
当年开发这个小区的开发商现已由于经济形势剧变而不知踪迹，相应地，小区也变成“无人办理”的为难状况。H先生住的这5年中，暖气多次不合格、楼道等公共空间被私自占用乃至关闭、废物清运不及时，清扫和清洁处于半瘫痪状况，电梯挨近寿数极限，且无法给出替换计划……
最让他抓狂的便是电梯，尽管前后就用了17年，但在H先生运用期间，他现已开端忧虑这座十多年梯龄的寿数将至，电梯的安全问题令人堪忧，由于现已没有担任的物业来修理了。
尽管说国内会收公共修理基金，这部分钱就能够拿来修电梯，可是要动用公维基金，就建立业委会来召唤2/3业主赞同。这个在国内是非常困难的。谁都知道，咱国人团结起来很厉害，但谈到个人利益又容易成一堆散沙，开业主大会难、建立业委会难，并且建立了今后还需要2/3业主赞同，才干动用公维基金。
依据北京政协网站，在现代物业办理方式现已遍及20多年的状况下，北京仍然有80%的小区没有建立业主大会和业主委员会。
多半！这是什么概念？
最终，H先生的小区公共修理基金这事儿也就放置了。这也变成了全北京乃至全国老龄小区头疼的作业，依据《北京青年报》2015年的报导，北京公共修理基金缴存总额近400亿，运用率缺乏5%。
5%的运用率，剩下的钱谁也动不了地躺在了银行里吃菲薄的利息……
现在，H先生到房产网上去查类似小区的状况，差不多单价都在10万左右，由于方位好，有学区等要素加持。但仔细住进去，这让人操的心却现已不止这些钱了！
这便是国内许多老小区的现状：无人办理或许职责不清的状况多，居民遍及对公共区域没有概念，养宠物的屋主也是让宠物随地便秘，社区环境着实令人担忧。
绿化带杂草化，或许由于办理不善土壤外翻，小区没有对宠物主人约法三章，狗屎堆化、尿馊味处处飘，草丛车位化……
根本上便是告知咱们：想在国内的房子里舒舒服服地寓居超越20年根本上是不或许的。
之前掘金酱在深圳住的一个巨型小区，2000年修成的小区，现在回去现已不堪入目了。尽管整个小区看上去整理得还不错，但详细到掘金酱住的那栋楼去看，入大门处被许多废物占有，门禁形同虚设，而楼道里的灯也年久失修，长时间在漆黑的楼道里探索电梯的按钮。
现在掘金酱住的一套2007年竣工的某闻名房企的房子也不让人省心，房间漏水、钢筋结构显着变形，厨房的推拉门有一侧因而打不开，到了晚上还常常听到水管因水压高传出的轰隆声。
还好的是现在国内的人工费并不是很高，水管破了堵了找修理师傅来7、80块能搞定，空调有问题有电器公司的保修，或许能报销一部分修理费，假如这是在国外，房子里的一个小问题都能使你吃土几个月。
所以说，我国人买不起房也修不起房的年代立刻要到了。
02
保护公寓，近邻做的好多了
掘金酱说的近邻，自然是咱们的街坊日本。
咱们常常看日本卖的公寓，即使是1980年曾经建的（俗称的昭和房）看上去也比国内2000年左右建的差不多。
（我告知你这个公寓是1980年建的你信吗？）
保养得好，这是许多去日本买房的国人最遍及的观感。
为什么能保护得这么好？掘金酱在这次调查下来得出几点原因：
1. 日本的房产是永久产权，在建房时就会依照百年运用年限的规范制作；但国内只要70年运用年限，制作商为了紧缩本钱必定花费了不少功夫。
2. 建房职业高度专业化和工业化。精密化做工、SOP化流程，让整个公寓建成时的错误率大大小于国内。
3. 居民和开发商严厉区别公寓的私域和公域规模。比方阳台归于逃生时必经地址，所以归于全部寓居者。
4. 人工费高也导致日本人更保护自己的房子。
5. 地震、自然灾害让日本人对房子安定和经用的要求更高。
（假如还有其他，欢迎各位弥补~）
早在1980年，日本就提出了百年修建的方针。所谓百年修建是指，一是修建结构寿数100年，二是100年内能够让家庭几代人安居。日本在战后高速开展中也吃过建房偷工减料的亏，可是在1980年之后，政府开端对建房细节进行愈加精密的规则，以及商场全体趋于老练，使得那之后的房子也变得更结实。
2007年，日本自民党提出“200年住所”的概念，要求将本来方针为100年的修建寿数延伸至200年。而这儿所指的200年，并不是说200年内不做任何的修正作业，而是指住所的结构年限能撑到200年。
因而能够看出，日本房产1980年左右是一代晋级，2007年之后又是一代晋级。
此前就跟一个在日本做工程监管的华人谈天。他告知掘金酱，在日本，全部公寓从打造钢筋结构到后续房内电线水管散布都是高度老练工业化的。管线产品由专业的规划公司规划，规范化、自动化程度高，产检极端严厉，品控做得相当好。
除了有非常好的规划，高度专业的施工人员来装置也是主力。国内卫生间的同层排水将管道敷设后用混凝土埋起来，不利于检修。相反，日本的做法是铺设完管道后，作架空防水楼板预留检修口，呈现问题检修就非常便当。
我国修建史上有个永久的谜：便是为什么我国国力这么强壮了，还造不出不漏水的房子？
所以当国内的人跑去日本买房问，这房子会漏水吗？日本人都会挺困惑。“漏水？好好的房子，为什么会漏水？”
然后当你跟他解说后，他会这么告知你：“那个不叫漏水，那叫施工不良。”
回想H先生在叙述他的遭受时，对自己入住的12年房龄的小区有许多的问题，只用一句，“究竟是十多年的老小区，要求不能太高”来自我安慰。假如说这事儿发生在日本，那估量业主们早就要跑去物业那儿打人了。
工业化和流程规范化也造就了日本房子的结实。依据《西洋参阅》，在上国际九十年代，日本在修建技能方面获得多项发展，从房子结构到软装规划，都彻底像汽车工业那样流水线作业了。
每个施工小组只担任自己那部分，能够多线程并进作业。举例而言，一户建在地基阶段，会有施工小组用组合屏障把施工规模彻底遮挡起来，确保不会有扬灰、漏水的状况呈现，整个施工现场极端洁净。
日本功率最高的房子，是仅用8个小时建了一个300多平方米的住所，早晨8点钟开端建造，下午4点钟做完，并且质量非常好。
这些在国内，是想都不敢想的。一个电路或许水线犯错，全部装饰都要推倒重来。
而据《广州日报》报导，现在日本20到60层的修建，包含住所根本都采用了预制构件，其间约80%的修建采用了全预制构件，即全部梁柱和楼板都为预制构件。全部严厉依照规划来。
03
你住的新房，真的比他人的旧屋好吗？
此前有人说，日本房子组织发布的《公寓寿数》计算，日本全境的公寓寿数仅为33.4岁，东京的平均值是40岁。
掘金酱想说，这个寿数规范必定是在一个更高的规范上评测的——除了公寓的折旧状况，还考虑了该公寓有没有电梯，对高龄寓居者的日子是否便当等在国内看来归于“高规范”的评判规范来断定的。契合这个闻名组织的要求的房子，在东京的平均寿数是40年。
这样的规范来看，根本上国内90年代的房子在日本都算废了。
与国内地大物博、开发商一拿地就拿许多，用来建小区不同，日本由于是永久产权，只能一小块一小块地拿，所以，一栋式的公寓楼是更常见的。而每套公寓都由一个办理公司运营办理，这其实就大大减少了运营和交流的难度。
买日本房产出资的朋友必定不生疏，日本房子每个月固定要交办理费和补葺基金给办理公司，办理公司已然收了钱，自然会替业主消灾，补葺基金不会像国内这样沉寂在银行账户里，而是每隔3-5年做房子各配件的加固和翻修，确保它能正常运用。
全部或许遇到的问题，日本的办理公司都会在你买房前跟你约法三章，你有什么权利又有什么责任，以保护好自己的产业和保护公共关系，都写得清清楚楚。
咱们出国去那些发达国家，会感觉处处都是旧旧破破。在美国曼哈顿大街上，常常看到的红砖房都根本是50年以上的老房子，比方帝国大厦也是于1930年建成；而在京都小径中看到的町屋也都有百年以上的前史。
咱们在国内看惯了一栋又一栋看似光鲜的新楼建起，然后就说这种国外的房子掉队，难免有点天真。
他们住的老楼，或许比你那刚盖好的新房还要结实。
今日，咱们盛大介绍掘金日本房产（Japan_gold）的日本出资专家陈意（ID：zgchenyi），对日本房产感兴趣的朋友，欢迎扫码来撩~
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