凤凰网房产深圳站 作者：谢嘉育
2019年的半年成果会郁亮依然没有到会。
郁亮在2015年之后根本不会再呈现在万科的半年成果会上，2017年是一个破例，这与郁亮掌舵万科后的身份改变有关，郁亮在这一年从王石手中接棒成为万科董事长，并在成果会上就万科未来10年开展的战略、对房地产职业长效机制的建立等记者提出的问题，进行了观念表达。
此次郁亮缺席，总裁祝九胜成为主角。可是这并不影响万科对外开释的信号依然环绕在郁亮所说的“根本盘”“收敛聚集”等关键词逐个打开。
有人说，读懂了万科的动作就读懂了房地产商场的一半。
一贯低沉的万科，上一年不小心出了个大新闻，一张“活下去”的会场相片成了很多媒体的头条。本年6月份，万科董事会主席郁亮在2018年的股东大会上又补充到，万科“活下去”是对自己的提示。
现在再回过头来看，“活下去”三个字，送给其他房企愈加适宜。
本年上半年，多家房企出售额呈现同比下滑，虽然对外称自动控速，但万科还维持着9.6%的添加。虽然相对上一年12%的添加有所放缓，但在许多同行的烘托下，万科仍旧坚持着优等生的成果。
因而，万科说了什么并不重要，重要的是要读懂万科在做什么。
削“山”为王
从这次半年成果会所泄漏的信息，万科在2019年下半年首要作业便是要减轻自己所背的“大山”。
上一年一篇自媒体文章由于其标题赚足了眼球——《万科负债1万多亿，超越新西兰、科威特等国GDP》。自媒体将万科负债的绝对值拿出来做比照有必定道理，究竟天津最大国有房企天房集团呈现兑付危机时，它的总负债也不过1800亿元。
房地产开发事务资金需求量巨大，负债是所有房企绕不曩昔的论题。可是仅凭仗负债这一个数据反映房企的危险状况并非公允。在很多预收款未到账的状况下，房企的负债率在所有职业遥遥领先。因而一部分房企会着重去除预收金钱之后的负债。
由于在他们看来，“房子只要能建起来，根本就不愁卖不出去”，这种逻辑在商场欣欣向荣的布景下是建立的。
可是关于房企而言，以往的好日子正在发生改变。2019 年上半年，跟着 " 因城施政，一城一策 " 方针持续深化，房地产出售热度有所减退，出售面积、金额累计增速双双回调。
落井下石的是，国内房企融资途径收紧、监管加强，房企既难以经过本钱途径进行融资，也难以经过出售回款支撑起危如累卵的现金流，万科总裁兼首席履行官祝九胜打比方称：“当学生就得答标题。”
面对难题，万科的选项是：减少负债，渡过隆冬。
据半年报显现，到本年6月30日，万科有息负债余额为2253.2亿元，而本年年头这个数字是2612.1亿元，二者比较，万科本年上半年的有息负债余额大幅减少了358.9亿元，占其年头有息负债总额的大约13.74％。
现金流量数据最真实地反映了万科此轮大规划的“削山”运动。
本年上半年，万科筹资活动的现金总流入数字332.15亿元，同比大幅度下降62.18％，该痕迹标明，万科正在将自己的注意力从大规划融资进行搬运，尤其是债款融资范畴。
而另一项数据的添加也印证了这一点。与此同时，本年上半年，万科筹资活动的现金总流出数字却高达772.05亿元，较上一年同期大幅添加了56.22％；其间，归还债款付出的现金到达了442.52亿元，较上一年同期添加了31.12％。
这意味着，万科耗费了近440亿元的巨额资金在归还有息负债上，这在万科的前史上极为稀有。即便在2008年前后的全球金融海啸，以及2014年前后国内楼市下行压力之下，万科的筹资活动净流出也不过百亿等级，而此次万科为自己的债款安全足足耗资440亿元，挨近曩昔规划总和。
万科履行副总裁、财政负责人王文金称：“本年上半年万科有息负债从2600亿降到2250亿，下降了350多亿，咱们在净负债率坚持职业低位的状况下，还下降了有息负债的总量。咱们现在发债的全体资金本钱水平在职业界算是非常低的，咱们依然会持续提高咱们的资金办理效益，尽量下降财政费用。”
“咱们一向坚持比较稳健的战略。万科会依据货币商场的改变来调整咱们的运营节奏，持续操控好负债率，坚持好信誉评级。”祝九胜如是说。
“好学生喜爱难标题”
一面是活跃减少债款，另一面是“收敛聚集”，商场对万科的下一步动作猜想是会不会拿多元事务“开刀”。
近年来国内房企纷繁实践多元化战略，万科也不破例，相继进入物业、物流、教育、长租公寓、冰雪等多个范畴。
在职业面对深度调整的当时，总裁祝九胜却并未预备抛弃这些测验，反而以为当时万科正在处于“第三次创业的阶段”。
“现在的城乡建设与日子服务商转型是第三次创业，第三次创业的意图是持续环绕城市开展、环绕客户的需求，构筑咱们的第二条添加曲线。”祝九胜说道。
但即使是实力微弱的万科，这条“第二添加曲线”依然欠好拓荒。例如许多房企都在布局的长租公寓范畴。祝九胜在成果推介会上表明，万科“泊寓”现已建立了专门的事业部，本年长租公寓现已具有了独立成军的条件。
可是就上个月，媒体音讯指出，万科的另一个租借住所事务——万村方案，在深圳遇到了实际困难，正调整现有房源结构。
祝九胜在回应媒体发问时供认，万村方案的确“难度挺大”。例如消防问题，房源涉及到的主体多，前史遗留问题多。“咱们把房整理出来，在报批报建就会碰到难度，由于前史上这些房子便是没有报批报建手续的，咱们现在去报批报建，主管部门不知道怎样批。”
虽然困难重重，祝九胜依然非常有情怀。“咱们会紧记自己做这个工作的初心，战胜过程中的困难，尊重各利益集体的诉求，做好平衡，会长时间坚持做下去。”
财政负责人王文金也介绍称，万科新事务的“办理面积添加，租借率都有所添加，比方公寓添加了2万多间，产办面积添加了100多万平方米，物流面积添加了50多万平方米，上半年的租借收入、服务收入也是明显添加的。”可是相关于地产主业，这部分新事务复原没到达财报信息发表的规范。“部分事务的特色决议了它金额不是很大。”
2018年底，郁亮在答复媒体关于未来万科是否会做彻底与主业不相关事务的问题时，表明“现在不会，未来有或许”。到本年结束时，不知假如问相同的问题，是不是还会是相同的答复。至少现在来看，这个未来或许还需要等候。
